從宏觀市場上看，2012年至今，整個商業(yè)地產的發(fā)展熱潮逐漸從沿海發(fā)達城市轉向內地二三線城市(見表2)。在國家提出“以縣域為中心的城鎮(zhèn)化發(fā)展”策略的指導下，華中地區(qū)商業(yè)地產市場蘊藏了無窮商機。

表2 2012年十大房企城市布局

1.新型城鎮(zhèn)化過程中，華中地區(qū)商業(yè)發(fā)展空間大

從宏觀經濟發(fā)展態(tài)勢來看，2012年以來社會消費品零售總額增速總體呈放緩趨勢，2012年較2011年增長率下降2.8%，但仍維持在雙位數(2012年增長率為14.3%)的水平，說明全國商業(yè)發(fā)展狀態(tài)良好。另外，華中地區(qū)人均可支配收入逐年增高，鄭州、武漢和長沙地區(qū)2012年的漲薪幅度均超過12.5%，預計2013年漲薪幅度仍然會在12%以上。因此，華中地區(qū)零售、服務、休閑娛樂等業(yè)態(tài)發(fā)展空間巨大。除此之外，相比于沿海的東部和南部地區(qū)，漢江、贛江、湘江等長江支流廣泛分布在華中地區(qū)，為東部產業(yè)轉移提供了肥沃的土壤。產業(yè)的遷移必定帶動人才和資金的流動，從而帶動華中地區(qū)的城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。

2.華中地區(qū)省會城市的商業(yè)地產市場——以長沙、武漢為例

長沙：目前，長沙市區(qū)擁有20多座功能齊全，購物環(huán)境良好的現代商貿大廈，10多個大型批發(fā)交易市場，市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在籌建中，全是形成綜合市場和專業(yè)市場相結合，大小零售網店相結合的多中心商業(yè)網絡體系。另外，在城鎮(zhèn)化過程中，長沙著力打造長沙市一小時經濟圈，以長沙為核心、株潭一體化，推動城市邊緣地帶商業(yè)空間的擴張。因此，預計未來幾年內，郊區(qū)中等規(guī)模以上的商業(yè)將有所發(fā)展，并且市中心的商圈逐步向外圍擴張。未來，長沙的商業(yè)地產將轉向郊區(qū)發(fā)展。

武漢：目前，武漢擁有多個具有一定規(guī)模的成熟商圈，并且軌道網絡系統的修建和完善令武漢“1小時生活圈”的設想得以實現。另外，武漢政府十二五規(guī)劃中提及到“引導舊城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新區(qū)規(guī)劃，將催生新興商圈，為開發(fā)商進入武漢或開拓新物業(yè)版圖提供便利。

圖1 2012-2016年武漢各大商圈商業(yè)地產供應面積

3.華中地區(qū)商業(yè)地產開發(fā)面臨的三大問題

問題一：華中地區(qū)二三線城市多數購物中心結構同質化嚴重，幾乎無一例外地復制“購物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”模式，商業(yè)創(chuàng)新性面臨著極大挑戰(zhàn)。招商定位都集中在普通消費群層，但消費內容并沒有詳細的分區(qū)。

問題二：2009年起至今，華中地區(qū)樓市進入商業(yè)綜合體的開發(fā)熱潮。以后以年均10個左右的速度推向市場，并且倉促開發(fā)。不少商業(yè)綜合體從拿地到最后投入運營，只花兩年時間，但這樣一個在兩年之內設計好又蓋好的商業(yè)項目，除了質量難以保證之外，商業(yè)地產的運營也存在各種問題。

問題三：華中地區(qū)大部分綜合體的開發(fā)商都是由以往純住宅開發(fā)商轉過來的，而這些商業(yè)開發(fā)商強調現金流快速周轉。而成功運作一個商業(yè)項目，除了前期規(guī)劃定位符合實際消費需求外，更重要在于后期招商地位和人氣的培養(yǎng)。因此，華中地區(qū)的商業(yè)地產在專業(yè)性方面有所欠缺。

4.冷思考華中商業(yè)地產之路

近年來，華中地區(qū)二線城市的商業(yè)地產的發(fā)展正追隨一線城市的步伐，商業(yè)發(fā)展度逐年提高，商業(yè)地產市場呈現井噴式開發(fā)之勢。然而，商業(yè)地產在飛速發(fā)展的同時變化也是驚人的，在這種情況下更需要冷思考華中地區(qū)商業(yè)地產的發(fā)展之路。

在房地產投資熱潮下，冷思考華中地區(qū)商業(yè)地產的發(fā)展之路，新華·卓爾指數研究院研究員李靜認為這條發(fā)展之路應該是“一個核心+一個保障+三點支撐+五種關系”。其中，商業(yè)地產自身的特色是項目成功的核心，品牌價值是項目成功的保障。合理配置自持和銷售物業(yè)的關系，注重資源整合以及運營機制和商業(yè)開發(fā)團隊建設是商業(yè)地產持續(xù)性發(fā)展的三點支撐。同時，平衡好開發(fā)商、業(yè)主、合作商家、顧客、政府五方之間的關系，為消費者提供優(yōu)質的生活方式。