二手房銷量"斬腰"

2014年以來，二手房市場發(fā)展可以用"如履薄冰"四個(gè)字來形容。住房信貸政策普遍緊縮，兩會前預(yù)期政策從嚴(yán)，對不動(dòng)產(chǎn)登記政策解讀，樓市"崩盤論"等等┅┅多重利空之下，主要城市二手房較2013年一季度跌幅超過五成，較2013年四季也有兩至三成的跌幅，市場走勢可謂不易。

以深圳為例，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度全市二手房共成交14101套，124.02萬平方米，環(huán)比分別下降30.89%，33.32%，同比高位下降約54%。其中，住宅成交12358套，109.46萬平方米，環(huán)比分別下降，32.29%，28.13%，同比下降約56%。

圖表：2014年一季度深圳市各行政區(qū)二手房成交量情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

一季度，北京二手房成交量跌入谷底，二手房交易量創(chuàng)下2009年以來的同期新低。一季度北京二手住宅成交量為23156套，較去年四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右，并連續(xù)3個(gè)月成交在萬套以下。

事實(shí)上，北京、深圳二手房成交的大幅下跌并非個(gè)案，這樣的市場行情在全國的主要大中型城市同樣上演。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測，上海、成都、廣州、溫州等城市二手房交易同比、環(huán)比均出現(xiàn)下跌，有些城市跌幅甚至超過50%。

二手房價(jià)格開始松動(dòng)

值得注意的是，2014年以來，一些城市二手房價(jià)格方面也開始出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。前瞻網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告分析顯示，從去年11月份開始，杭州二手房成交均價(jià)持續(xù)下滑，2014年一季度杭州二手房市場共計(jì)成交4322套，均價(jià)18300元/平方米，相比去年同期19542元/平方米下跌6.4%，環(huán)比上一季度仍有2.6%左右的下滑。北京二手房價(jià)自去年11月開始，也出現(xiàn)明顯的降溫，而這一趨勢，在今年一季度并沒有得到改變。此外，溫州、佛山、寧波等城市二手房也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

圖表：2013年3月-2014年3月杭州主城區(qū)二手住宅簽約均價(jià)與上月對比

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

二季度二手房價(jià)格可能加速下滑

由于受到行業(yè)年前年后淡季的影響，往年一季度的成交主要依賴3月份量的整體釋放，而今年3月并沒有出現(xiàn)像往年同期"小陽春"交易火爆的情景，再加上政策及居民需求觀望升級的影響，筆者認(rèn)為，二季度二手房市場恐難回暖，二手房價(jià)格可能會加速下滑：

1、雖然今年樓市政策繼續(xù)加碼的可能性不大，但是"限購、限貸"的調(diào)控政策不可能放松，而二手房購房人群中約有70%以上依靠信貸，在收緊信貸、控制需求的前提下，一大批的購房人群將受此影響。

2、2013年受個(gè)稅政策的影響，樓市量價(jià)齊升，購房需求消化較快，一些購房需求在一定程度被上提前預(yù)支。由此，2014年購房者的需求將有所放緩，置業(yè)者購房的步伐會明顯放慢。

3、二手房需求觀望升級。當(dāng)前二手房樓市的不景氣使得購房者需求觀望進(jìn)一步升級，對于房價(jià)下降的預(yù)期有所增強(qiáng)，二手房市場整體偏冷的情況下，之前對于市場持樂觀態(tài)度的業(yè)主對于房價(jià)的預(yù)期也出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng)，報(bào)價(jià)更趨向于合理與理性。這就使得購房者的議價(jià)地位提高，對于房價(jià)走勢將起到一定的抑制作用。