內(nèi)房股是指在香港上市的,主要業(yè)務(wù)卻是在大陸的,而且還是在大陸注冊(cè)的房地產(chǎn)公司。主要有恒大、中海、碧桂園、華潤(rùn)等。正當(dāng)A股端午休市之時(shí)，內(nèi)房股紛紛暴漲。尤其是中國(guó)恒大大漲22.78%，繼續(xù)創(chuàng)出歷史新高。

圖表1：主要內(nèi)房股一覽

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

如果按年算，中國(guó)恒大2017年已經(jīng)上漲了215%，漲幅尤其驚人；融創(chuàng)中國(guó)2017年至今漲幅剛好達(dá)100%；碧桂園2017年至今漲幅達(dá)117%。

“馬太效應(yīng)”在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯：

我們?cè)谑謾C(jī)供應(yīng)鏈行業(yè)談到過(guò)“馬太效應(yīng)”，在整體智能手機(jī)增速有限的情況下，一些龍頭公司業(yè)績(jī)卻增幅較大，持續(xù)性良好?，F(xiàn)在在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這種趨勢(shì)同樣明顯。

2017年4月份70個(gè)城市中有30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月份增加6個(gè)，回落城市中23個(gè)為一二線(xiàn)城市。1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為41655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增幅1-3月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額為33223億元，同比增長(zhǎng)20.1%，較1-3月收窄5.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積為36525萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.0%，銷(xiāo)售額為27951億元，同比增長(zhǎng)16.1%；辦公樓銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)49.3%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)50.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30.6%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)41.4%。商品房銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積增幅均持續(xù)收窄，隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼及擴(kuò)圍，市場(chǎng)成交持續(xù)回落。

在行業(yè)銷(xiāo)售增速下滑的同時(shí)，龍頭房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)卻表現(xiàn)亮眼，中國(guó)恒大4月銷(xiāo)售額378.5億元，同比大增64.1%，碧桂園4月銷(xiāo)售額535.0億元，同比大增142.6%，萬(wàn)科4月銷(xiāo)售額418.9億元，同比增長(zhǎng)17.5%。

政策調(diào)控因城施策、銀行信貸逐步收緊進(jìn)一步強(qiáng)化了龍頭房企的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)集中度提升十分顯著。龍頭房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)量表現(xiàn)優(yōu)異，市場(chǎng)蛋糕并沒(méi)有擴(kuò)大，自然小企業(yè)群體日子并不好過(guò)。

棚戶(hù)區(qū)政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)長(zhǎng)期利好：

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華26日在國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上表示，中國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018-2020年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，政府計(jì)劃在2018-2020年繼續(xù)推進(jìn)1500萬(wàn)套（平均每年500萬(wàn)套）的棚改計(jì)劃，雖然年均改造計(jì)劃較過(guò)去三年有所下降，但棚戶(hù)區(qū)改造總規(guī)模還是超過(guò)前期800萬(wàn)套市場(chǎng)預(yù)期。貨幣化安置比例方面，16年大幅提升至48.5%，17年根據(jù)各省情況推算，全國(guó)根底貨幣化安置比例在50%-60%之間。

“限購(gòu)壓力”難阻龍頭地產(chǎn)股步伐，A股地產(chǎn)股或迎價(jià)值重估：

圖表2：A股地產(chǎn)龍頭股一覽

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》分析，為了控制房?jī)r(jià)的資產(chǎn)泡沫，政府對(duì)房屋銷(xiāo)售過(guò)程控制較強(qiáng)，有調(diào)控壓力的城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)失真特征明顯，數(shù)據(jù)增速回落并不能說(shuō)明行業(yè)下行。購(gòu)房需求只是被壓抑而并未發(fā)生預(yù)期的轉(zhuǎn)變，企業(yè)拿地持續(xù)火爆、政府力挺貨幣化安置、強(qiáng)化舊改和棚改，更突顯了房地產(chǎn)的真實(shí)情況。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司將在未來(lái)的激蕩中獲得更多的市場(chǎng)份額。而A股中的地產(chǎn)龍頭股可能會(huì)跟隨港股內(nèi)房股的腳步，迎來(lái)價(jià)值重估。