資本與抬高房租的錯(cuò)綜關(guān)系，還難以下結(jié)論。但鼎家一事充分暴露了，當(dāng)本質(zhì)為中介的長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商，涉足金融的商業(yè)模式背后的巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。在“誰(shuí)抬高了房租價(jià)格”尚未有定論之時(shí)，“長(zhǎng)租公寓＋房租分期”模式背后的風(fēng)險(xiǎn)，借由杭州長(zhǎng)租公寓鼎家的破產(chǎn)一事暴露無(wú)疑。

熱點(diǎn)城市租金上漲超20%，鼎寓轟然倒塌

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過(guò)20%。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）8月20日宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)，距離原我愛(ài)我家副總裁胡景暉預(yù)言“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”沒(méi)有幾天。

有長(zhǎng)租公寓的核心人士曾透露，與金融平臺(tái)達(dá)成的合作，成為長(zhǎng)租公寓極其重要的資金來(lái)源之一。當(dāng)前，市面上與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作的長(zhǎng)租公寓不止鼎家一家。自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內(nèi)嵌“現(xiàn)金貸”合同。

鼎家也并非第一家倒下的長(zhǎng)租公寓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去從2017年至今，至少有9家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)問(wèn)題，包含愛(ài)公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前車之鑒，當(dāng)租戶被清退，相應(yīng)的個(gè)人征信也受到了嚴(yán)重影響。

政策利好，超300億資本涌入

政策紅利助推住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，伴隨消費(fèi)主體向85后、90后轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)住房租賃服務(wù)與新興需求之間的矛盾凸顯，傳統(tǒng)模式難以滿足新興需求。近年來(lái)，利好住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策頻頻發(fā)布，頂層設(shè)計(jì)趨于完善。2015年以來(lái)，住建部、國(guó)務(wù)院等機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，地方積極跟進(jìn)，試點(diǎn)城市全部出臺(tái)相關(guān)方案支持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)發(fā)展。除此之外，"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展。

前期收獲一波政策紅利后，市場(chǎng)在近兩年逐漸形成一種新的共識(shí)：租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年后的下一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。在這個(gè)共識(shí)推動(dòng)下，我們可以看到，在長(zhǎng)租公寓這條賽道上瞬間聚集了諸多玩家，他們種類繁多。例如萬(wàn)科、碧桂園等傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有自如等房地產(chǎn)中介商，以及更多的創(chuàng)業(yè)公司。

而這個(gè)被譽(yù)為“萬(wàn)億市場(chǎng)”的賽道，自然也吸引了諸多資本的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2018年上半年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)發(fā)生的融資總額就已經(jīng)超過(guò)150億元人民幣。

長(zhǎng)租公寓過(guò)度金融化以搶占市場(chǎng)，導(dǎo)致暴雷連連

目前，許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)許諾租戶可用押一付一的方式繳納房租，但實(shí)際上卻讓租戶在毫不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。具體的操作模式是，與租客們簽訂知情或不知情貸款合同，金融機(jī)構(gòu)租戶的貸款一次性付給鼎家，然后租戶再按月向金融機(jī)構(gòu)還錢。

這樣做的直接結(jié)果是，中介可以一次性拿到租戶所貸款一年的房租，而付給房東的房租則可以月付或者季付，從兩者的時(shí)間差中匯聚大筆資金，這部分資金可以用來(lái)再度簽約新的房源，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額。以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格。而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。

前我愛(ài)我家原副總裁胡景暉曾說(shuō)，房?jī)r(jià)暴漲的主要因素有兩個(gè)，一是資本大幅進(jìn)駐長(zhǎng)租公寓，二是重新裝修房源。這其中的資本大幅進(jìn)駐，就包含向銀行/第三方金融機(jī)構(gòu)的貸款。

這類似于企業(yè)通過(guò)ABS發(fā)行債券，進(jìn)行融資。即長(zhǎng)租公寓不需要通過(guò)銀行就能拿到錢，再通過(guò)ABS或者其他金融機(jī)構(gòu)提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司。最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市面上流通的長(zhǎng)租公寓專項(xiàng)支持計(jì)劃至少有11只，總規(guī)模達(dá)106.67億元。而在這里面，又?jǐn)?shù)自如公寓發(fā)行數(shù)量最多，所以長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化又被調(diào)侃為“自如模式”。近兩年住房租賃資產(chǎn)證券化進(jìn)程加快，目前獲批發(fā)行長(zhǎng)租公寓ABS產(chǎn)品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。

長(zhǎng)租公寓如果不及時(shí)加以監(jiān)管、不及時(shí)加以清理整頓的話，到年底之前會(huì)一個(gè)一個(gè)的爆倉(cāng)，而且會(huì)越爆越大。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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