自2015年11月國(guó)務(wù)院首次將“公寓”定義為生活性服務(wù)業(yè)，并提出重點(diǎn)支持長(zhǎng)短租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展。作為長(zhǎng)短租公寓的細(xì)分業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓近兩年來(lái)也獲得了越來(lái)越多的關(guān)注。在政策和市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。而深圳作為一座年輕的移民城市，其長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展情況備受關(guān)注。

高房?jī)r(jià)、高人流量給深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇

深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從2014年開始發(fā)展，2015和2016年進(jìn)入爆發(fā)期，目前深圳擁有超過(guò)100家大大小小的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超千億，這與深圳市大量的流動(dòng)人口以及不斷攀升的房?jī)r(jià)息息相關(guān)。2017年深圳市常住人口1252.83萬(wàn)人，人口平均年齡32.5歲，其中，擁有戶籍的常住人口僅為434.72萬(wàn)人，近七成人口為非本地市民。常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過(guò)租賃等方式解決居住問(wèn)題。

作為國(guó)內(nèi)最發(fā)達(dá)、最活躍的租賃市場(chǎng)之一，深圳共有各類出租房（公寓、宿舍）約783萬(wàn)套（間），面積約3.48億平方米，約占住房存量套數(shù)的73.5%，其中，城中村租賃住房和工業(yè)配套宿舍合計(jì)占全市租賃房源的83%。而目前深圳長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商管理房源約10萬(wàn)間，這些房源大多來(lái)自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。

此外，深圳房?jī)r(jià)居高不下，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月全深圳市新房成交均價(jià)54071元/m²，環(huán)比下跌9元，與上月根本持平，最高是福田95736元/m²，環(huán)比上升7.7%，最低是龍崗43796元/m²，環(huán)比上升26.0%。在房?jī)r(jià)的重壓下，住房壓力極大，大部分“深漂族”都是通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。

過(guò)去，散布于深圳各區(qū)的城中村是租房主要來(lái)源地，在某種程度上承擔(dān)起了住房保障功能。近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的完善與改造，很多城中村被推倒重來(lái)，與之相伴的則是深圳的房租一路走高。長(zhǎng)租公寓也是舊城改造的“受益者”。自2015年開始，曾經(jīng)承載了深圳大部分租房人口的14個(gè)城中村逐漸消失，與此同時(shí)，深圳的長(zhǎng)租公寓迅速發(fā)展起來(lái)。有的長(zhǎng)租公寓甚至就是建在原來(lái)的城中村上。

注：龍崗區(qū)包含坪山與大鵬；寶安區(qū)包含光明和龍華。

長(zhǎng)租公寓多集中于人流量較大的一線市場(chǎng)上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)一線市場(chǎng)公寓數(shù)量占比60%，其中上海19%、北京16%、廣州12%、深圳12%，合計(jì)租金規(guī)模達(dá)324億；二線及其他市場(chǎng)以杭州（10%）、南京（6%）、蘇州（6%）、西安（5%）為代表，公寓數(shù)量占比40%，年租金規(guī)模約86億。公寓和品牌的集聚也讓區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，而此時(shí)，除了最先興起的運(yùn)營(yíng)商品牌公寓之外，“長(zhǎng)租市場(chǎng)”已經(jīng)逐漸演變成房企的新戰(zhàn)場(chǎng)。

大型房企爭(zhēng)相布局，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科是較早進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的開發(fā)商，早在2014年萬(wàn)科就在“八爪魚”戰(zhàn)略中推出了“萬(wàn)科驛”與“萬(wàn)科派”兩類品牌，隨后不斷發(fā)力，相繼推出被窩公寓（萬(wàn)科驛產(chǎn)品）、VV公寓。而在2016年5月，上述產(chǎn)品均被萬(wàn)科合并為統(tǒng)一品牌“泊寓”。目前萬(wàn)科泊寓在深圳市已拓房源超過(guò)3萬(wàn)間，穩(wěn)居深圳房企長(zhǎng)租公寓已拓房源“龍頭”位置，已開門店15家，未來(lái)門店數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加。

龍湖起步雖然較晚，但是發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)兇猛，在將長(zhǎng)租公寓定為集團(tuán)主航道業(yè)務(wù)后，龍湖開始全國(guó)化的布局，目標(biāo)2020年進(jìn)入行業(yè)前三，目前在深圳市已拓房源超過(guò)3000間，門店數(shù)量達(dá)到8家。金地經(jīng)過(guò)2年多的市場(chǎng)布局，在深圳市的已拓房源超過(guò)1萬(wàn)間，已開業(yè)門店也有7家。

2017年12月20日，碧桂園發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌——BIG+碧家國(guó)際社區(qū)，宣布未來(lái)3年要提供100萬(wàn)套租賃房源。碧桂園BIG+碧家國(guó)際社區(qū)在深圳的項(xiàng)目有6個(gè)，其中東門、塘坑、天安云谷3家已開業(yè)，持房量逾1500間。

大型房企的加入讓深圳長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，而以創(chuàng)業(yè)品牌為主的專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商也不甘示弱。截至2018年上半年，集悅城在深圳市場(chǎng)已開了房源8500間，窩趣超過(guò)5000間，魔方公寓超過(guò)4000間。值得注意的是，魔方公寓在2018年8月9日完成對(duì)深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資，后者將作為一支獨(dú)立品牌納入魔方生活服務(wù)集團(tuán)品牌體系，魔方公寓加速布局深圳市場(chǎng)，至今在深圳運(yùn)營(yíng)的門店約30家。

行業(yè)仍處于起步階段，市場(chǎng)亟待整治

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)雖然增長(zhǎng)迅速，但仍處于初始階段，一個(gè)跑得越快的行業(yè)，也往往越難有規(guī)范的管理和服務(wù)，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和控制風(fēng)險(xiǎn)。近期頻頻出現(xiàn)的甲醛房、長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)“爆雷”等事件，就是最好的佐證。根據(jù)深圳市消委會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，深圳長(zhǎng)租公寓相關(guān)投訴數(shù)量增長(zhǎng)迅速。2016年，長(zhǎng)租公寓投訴量?jī)H為29起，2017年投訴量為101起，而今年截至8月底，投訴量就已經(jīng)達(dá)到162起，與去年同期相比增長(zhǎng)了305%。投訴量的激增投射出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不規(guī)范，行業(yè)管理水平整體低下，市場(chǎng)亟需整治。

隨著深圳成為12個(gè)首批開展住房租賃試點(diǎn)城市之一，未來(lái)深圳的住房供應(yīng)主體也將越來(lái)越多元化、規(guī)模化以及專業(yè)化。隨著各家房企長(zhǎng)租公寓品牌的進(jìn)駐，未來(lái)深圳長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的品牌化程度將會(huì)逐步提高，而行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。然而，目前的長(zhǎng)租公寓發(fā)展仍面臨著盈利模式難解、多方行業(yè)巨頭進(jìn)入市場(chǎng)、尚未落地的政策等多方挑戰(zhàn)，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍有很長(zhǎng)的路要走。

以上數(shù)據(jù)分析均來(lái)自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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