2018年2月，曾經(jīng)的明星“獨角獸”、二手房行業(yè)顛覆者與革命者、互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺愛屋吉屋，近日被曝出官網(wǎng)、APP已經(jīng)停止運營。據(jù)報道，目前愛屋吉屋官網(wǎng)頁面顯示的是“一樓房東”。一樓房東成立于2017年11月，主要為租客提供一站式中高端租房服務，其運營方是水光（上海）信息技術有限公司。

一、曾經(jīng)，愛屋吉屋成為最快完成五輪融資的獨角獸企業(yè)！

愛屋吉屋成立于2014年3月，從創(chuàng)立到2015年是該公司的巔峰時期。公開資料顯示，2014年6月到2015年11月，愛屋吉屋完成從A輪到E輪五輪融資，累計融資3.5億美元，估值10億美元，融資方也全是大牛，順為資本、淡馬錫、晨星資本、高瓴資本等等。愛屋吉屋創(chuàng)造了一個世界紀錄：最快完成五輪融資的獨角獸企業(yè)。

實際上，伴隨著愛屋吉屋高速發(fā)展，其問題也不斷頻現(xiàn)。通過搜集資料發(fā)現(xiàn)，早有中介指責愛屋吉屋涉嫌變相抬高房價擾亂市場秩序，也有消費者指責其租房協(xié)議霸道、經(jīng)紀人培訓體系不健全或影響交易安全，其100%真房源承諾也受到質疑，曾經(jīng)發(fā)展勢頭迅猛的愛屋吉屋早已四面楚歌。

二、復盤愛屋吉屋由盛轉衰、急轉直下的發(fā)展歷程

2014年9月，愛屋吉屋依靠“上海租客傭金全免”的補貼策略和蔡明代言的廣告，迅速躍居市場份額前列。

2015年春節(jié)后，愛屋吉屋在上海和北京開展上線二手房業(yè)務；5月進入廣州、深圳；7月進入天津和杭州，愛屋吉屋在地產(chǎn)殺入上海前三，僅次于中原和鏈家；8月進入武漢和成都；9月進入南京和重慶，愛屋吉屋在上海的二手房交易達到2400多套，僅次于鏈家的4000多套，排名上海第二。

2015年是愛屋吉屋發(fā)展最為迅速的一年，一舉殺入房產(chǎn)中介前五，在上海市場份額接近5%，北京市場也有3%左右。這一年，愛屋吉屋在上海和北京兩地網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)顯示總成交17893套，套均總價接近180萬，預估全年總成交略高于2萬套，GMV約為400億元人民幣。為了達到這個數(shù)字，鏈家走了十年，而愛屋吉屋只用了一年。

然而，2016年開始，愛屋吉屋在房地產(chǎn)市場的份額開始下降。五年過去，愛屋吉屋最終以停運退場。

2016年2月，向來打著低價招牌的互聯(lián)網(wǎng)房中介的愛屋吉屋，開始在其上海市場的互聯(lián)網(wǎng)官方網(wǎng)站對網(wǎng)上租房的傭金進行了價格上的調(diào)整，將月租小于等于8000元的租房，抽取其房東和租客的交易的房租價格的35%作為傭金。對于月租大于8000元的租房，則是按照一個月房租作為傭金。

2016年，愛屋吉屋市場占有率急速下滑，上海市場份額3月跌至2.3%，4月下滑到1.5%，北京市場份額5月跌至2.03%，6月下滑到1.46%。2016年11月，突然曝出大裁員，后臺職能部門400人被裁，占職能部門總人數(shù)的20%，相當于公司全體員工數(shù)的6%，成為公司成立32個月以來最大的一次人員調(diào)整。

2017年9月，愛屋吉屋已注銷超過15家子公司，為了盈利，公司的發(fā)展模式也從一開始的不設立線下門店變成了開設線下門店，此外還加入了互聯(lián)網(wǎng)金融理財業(yè)務。如今愛屋吉屋的APP，變成了一個既賣房也賣理財產(chǎn)品的平臺，據(jù)相關媒體報道，愛屋吉屋“愛理財”理財產(chǎn)品中主打的是一款名為“房產(chǎn)寶”的產(chǎn)品，年化收益為6.5%至9%，定向投資愛屋吉屋的真實房產(chǎn)合約，即為客戶的房產(chǎn)交易墊付資金。

2019年2月，愛屋吉屋APP、網(wǎng)站停止運營。

三、愛屋吉屋為何到頭來革了自己的命？

首先是愛屋吉屋過度認為傳統(tǒng)行業(yè)暴利，迷信價格戰(zhàn)。打著顛覆傳統(tǒng)中介公司旗號的愛屋吉屋和所有進入傳統(tǒng)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)人一樣，認為“傳統(tǒng)行業(yè)暴利、傳統(tǒng)行業(yè)水平低”，決心用價格戰(zhàn)血洗傳統(tǒng)行業(yè)，于是采用了低傭金、高底薪、巨額廣告的形式來搶占市場，但這帶來的最直接影響就是虧損。等價格戰(zhàn)一取消，市場份額立刻下滑。

其次是愛屋吉屋過度迷信互聯(lián)網(wǎng)思維神話，不開設地面門店，這就導致其失去了可持續(xù)的房源、客源開發(fā)和客戶服務基地，沒有門店，拓展和服務都受影響。再加上，互聯(lián)網(wǎng)房中介與傳統(tǒng)中介最大的不同就是無中介門市店，這就讓消費者對互聯(lián)網(wǎng)房中介的房源的真實性產(chǎn)生了質疑。目前，虛假房源是整個線上房產(chǎn)和中介網(wǎng)站的通病，然而互聯(lián)網(wǎng)房中介沒有實體店為信任支撐，這就是互聯(lián)網(wǎng)房中介又一大危機。等意識到這條道路走不通時，愛屋吉屋終于開始大舉增開門店。但這就意味著它已經(jīng)和傳統(tǒng)中介沒什么區(qū)別了，其曾經(jīng)高喊的互聯(lián)網(wǎng)模式大體宣告失敗。

另一方面，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的普及，線上線下模式的開啟，中原、鏈家等這些傳統(tǒng)的房中介大頭也涉足互聯(lián)網(wǎng)，逐步建立起了自己的房源信息網(wǎng)站。至今鏈家已經(jīng)將自有的自如網(wǎng)制作成為預訂、看房、簽約、支付、報修等服務一條龍的網(wǎng)站，與互聯(lián)網(wǎng)房中介將占網(wǎng)上租房市場，這就演變成了互聯(lián)網(wǎng)房中介和轉型后的傳統(tǒng)房中介之間的較量。

從目前傳統(tǒng)中介行業(yè)市場根本邏輯來看，愛屋吉屋的模式也有違市場現(xiàn)狀。我國目前實行的房地產(chǎn)中介制度是雙邊代理制，房地產(chǎn)中介撮合二手房買賣雙方交易，通過中介買賣二手房，簽署的買賣合同都是三方合同。中國的中介從根源上的弊端是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯(lián)合強勢的一方去打壓弱勢一方。這是一切中介生意的基本原則和邏輯，只能討好有話語權的一方。很顯然，愛屋吉屋并沒能改變雙邊代理的中介制度，而互聯(lián)網(wǎng)中介看似無懈可擊的生意模式——降價，在中介行業(yè)里毫無顛覆能力。

前瞻認為，強化經(jīng)紀人的雙邊服務角色，這個發(fā)展的方向才能讓行業(yè)以經(jīng)紀人為核心真正合作起來。

四、房地產(chǎn)中介行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)+浪潮涌起

依托互聯(lián)網(wǎng)，后地產(chǎn)服務市場上大致出現(xiàn)了三類服務商。一類是信息平臺提供商，主要為大型的信息平臺網(wǎng)站，如58同城、安居客、趕集網(wǎng)等；第二類是由信息平臺轉為交易平臺的企業(yè)，如搜房網(wǎng)；第三類則是以經(jīng)紀人為核心的提供后服務地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務的企業(yè)，如鏈家等。

1、信息平臺模式

大型的信息平臺網(wǎng)站，以體量大、客戶流量大為競爭優(yōu)勢點，如58同城、安居客和趕集網(wǎng)，該類企業(yè)以提供大量的房屋信息為專注點，而且不收取成交傭金，主要以龐大的網(wǎng)站流量吸引廣告投放為盈利點，但有著效率不高和房源信息的真實性存疑等問題。

2、交易平臺模式

從信息平臺轉型為交易平臺的企業(yè)，如搜房網(wǎng)、新浪樂居、吉屋網(wǎng)、貝殼找房等，該類企業(yè)目標客戶群體直接向C端轉移，構造自身的房源和客源系統(tǒng)，以真實房源作為核心競爭點，以二手買賣傭金或服務費作為營業(yè)收入。

3、中介自營模式

以經(jīng)紀人為核心的提供后服務地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務的企業(yè)，如鏈家、房多多、愛屋吉屋、我愛我家、中原地產(chǎn)等。以鏈家為例，其提供的服務涉及資產(chǎn)管理服務、交易管理服務和金融管理服務，業(yè)務覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融、理財、后房產(chǎn)市場等領域，針對產(chǎn)業(yè)鏈上下游旗下?lián)碛卸嗉曳植鹌髽I(yè)或品牌，包括租房、搬家、裝修等增值服務，是國內(nèi)最大且唯一具有全產(chǎn)業(yè)鏈服務能力的房產(chǎn)O2O平臺。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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