2018年11月6日，新城悅控股有限公司在港交所上市成功敲鐘（股票代碼：01755.hk），此次上市使新誠(chéng)悅成為新城旗下繼新城控股、新城發(fā)展之后的第三家上市企業(yè)。作為一家成立近22年的物業(yè)管理公司，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，在整個(gè)社會(huì)進(jìn)步的背景下，已經(jīng)從傳統(tǒng)的物業(yè)管理跨向智能化，并不斷豐富提供多項(xiàng)增值服務(wù)，此次上市活動(dòng)，更將成為公司擴(kuò)張的有力推動(dòng)。

背靠兄弟公司 物業(yè)管理智能化發(fā)展

新城悅控股有限公司，創(chuàng)立于1996年，成長(zhǎng)于常州，發(fā)展于長(zhǎng)三角，是專業(yè)從事物業(yè)管理與服務(wù)的綜合性服務(wù)企業(yè)。公司創(chuàng)始于1996年，當(dāng)時(shí)新城物業(yè)的成立，標(biāo)志著1.0物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)體系應(yīng)用開(kāi)始被廣泛使用。2012年，成立全資子公司江蘇達(dá)順電梯工程有限公司，2014年先后成立常州新橙信息技術(shù)有限公司、常州市萬(wàn)睿智能系統(tǒng)工程有限公司。

值得注意的是，2016年10月，公司推出了全新物業(yè)服務(wù)品牌“新城悅”，同時(shí)提出了服務(wù)提供者、社區(qū)運(yùn)營(yíng)者、資源鏈接者、資產(chǎn)管理者四位一體的品牌角色全新定義，強(qiáng)調(diào)以平臺(tái)化的新服務(wù)價(jià)值，代替?zhèn)鹘y(tǒng)物業(yè)對(duì)物和人的點(diǎn)狀服務(wù)，全面提升了物業(yè)服務(wù)給客戶帶來(lái)的喜悅感，同時(shí)建立了新城獨(dú)特的服務(wù)型生態(tài)。經(jīng)過(guò)22年的不斷發(fā)展，公司已逐漸建立起獨(dú)具特色的物業(yè)管理與服務(wù)體系。目前公司管理的業(yè)態(tài)已涵蓋公寓、別墅、辦公寫(xiě)字樓等多種物業(yè)類(lèi)型。

從公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司收入主要來(lái)自兩個(gè)業(yè)務(wù)系列，即物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。其中增值服務(wù)包括三個(gè)業(yè)務(wù)類(lèi)別，物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)、小區(qū)相關(guān)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)備維護(hù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、園藝服務(wù)、公共區(qū)域維護(hù)及其他物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)。公司管理著多樣化的物業(yè)組合，包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、多用途綜合體、工廠至公園及技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。另外增值服務(wù)包括三類(lèi)服務(wù)：物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)、小區(qū)相關(guān)服務(wù)及專業(yè)服務(wù)。

也可看出公司的業(yè)務(wù)中心在物業(yè)管理，且大部分的收入也來(lái)源于物業(yè)管理。但新城悅物業(yè)管理主要來(lái)源于新城聯(lián)屬集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)。2015年-2018年4月30日，新城聯(lián)屬集團(tuán)的物業(yè)管理收入分別占公司物業(yè)管理服務(wù)收入的84.4%、58.2%、44.5%及49.5%。也說(shuō)明新城聯(lián)屬集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，表明公司對(duì)新城集團(tuán)的依賴減少，但所占比重仍較高。

成本增長(zhǎng)較快 物業(yè)管理占據(jù)辦壁江山

從公司成本支出來(lái)看，根據(jù)招股書(shū)披露，公司的供貨商主要包括提供清潔、保安、園藝及維護(hù)服務(wù)的分包商、原材料供應(yīng)商以及當(dāng)?shù)氐乃姽┴浬獭?015-2018年4月30日，公司向五大供貨商作出的采購(gòu)額分別約占總銷(xiāo)售成本的10.1%、22.0%、35.3%及40.1%。另外，分包成本分別占我們總銷(xiāo)售成本的19.0%、35.7%、47.7%及57.4%，可以看出主要供貨商以及總分包成本占比呈上升趨勢(shì)，供貨商議價(jià)能力有所提高，公司的成本優(yōu)勢(shì)有所降低，對(duì)營(yíng)收有不利影響。

但公司物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入也較大，并為總收入的主要來(lái)源。近年來(lái)，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入都呈不斷上升趨勢(shì)，其中物業(yè)管理服務(wù)上升幅度最大，2017年，公司物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)到5.67億元，2018年前四月，收入已經(jīng)達(dá)到2.17億元，目前，物業(yè)管理服務(wù)占總業(yè)務(wù)比重已經(jīng)超過(guò)70%。

另外，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率一直處于較高水平，近年來(lái)一直在85%以上，雖2017年下降至85%，2018年前四月該業(yè)務(wù)毛利率恢復(fù)到了88.3%的較高水平。除物業(yè)管理外，物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)、專業(yè)服務(wù)及社區(qū)相關(guān)服務(wù)的毛利率在20%左右小幅波動(dòng)，較為穩(wěn)定。

從公司的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，較多優(yōu)勢(shì)使公司在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)占據(jù)有利位置，例如按新項(xiàng)目獲取、市場(chǎng)擴(kuò)張、物業(yè)管理組合規(guī)模、地理覆蓋面及財(cái)務(wù)的表現(xiàn)來(lái)看，公司是中國(guó)快速發(fā)展的物業(yè)管理服務(wù)提供商，且與新城集團(tuán)建立了牢固且長(zhǎng)期的關(guān)系，更重要的是公司出臺(tái)了向住戶提供一站式信息服務(wù)平臺(tái)的新橙社APP，智能化的物業(yè)管理使公司運(yùn)行效率大大增加。

“1+3戰(zhàn)略”實(shí)施 營(yíng)收及影響力不斷提升

突出的競(jìng)爭(zhēng)力使公司在行業(yè)中的影響力逐漸增加，營(yíng)收也進(jìn)一步增加。2015-2017年，公司營(yíng)業(yè)收入呈不斷上升趨勢(shì)，2017年，公司業(yè)務(wù)收入達(dá)到8.66億元，較上年增長(zhǎng)51.13%，2018年前四月已實(shí)現(xiàn)收入3.03億元。凈利潤(rùn)方面，從2015的0.23億元上升到2017年的0.92億元，利潤(rùn)破億即將實(shí)現(xiàn)。

值得注意的是，新城悅公司據(jù)目前的市場(chǎng)定位已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施“1+3戰(zhàn)略”，表示優(yōu)先考慮進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模，包括江蘇、上海及浙江，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)為公司營(yíng)收的主要來(lái)源，業(yè)務(wù)建設(shè)較為成熟，在業(yè)務(wù)保障的情況下，進(jìn)一步提高利潤(rùn)。其次為中國(guó)人口密度高且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的其他三個(gè)重要地區(qū)，即環(huán)渤海地區(qū)、中西部地區(qū)及珠江三角洲地區(qū)，包括山東、天津、安徽、湖北、四川、重慶及廣東。

除了公司已經(jīng)開(kāi)展業(yè)務(wù)的領(lǐng)域外，“3+1”地區(qū)以外的擴(kuò)張也是相當(dāng)有必要的，上市不僅可以提高公司知名度，募集資金可以進(jìn)一步擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只有不斷擴(kuò)張，公司開(kāi)展的物業(yè)服務(wù)對(duì)新城聯(lián)屬集團(tuán)的依賴才會(huì)逐漸減小，這樣公司才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)。

目前，戰(zhàn)略發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生較好的效果，具體體現(xiàn)在，2010-2018年，新城悅在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的排名不斷提高，從2010年的34位，上升到2018年的16位，且按這樣的發(fā)展趨勢(shì)，排名仍然會(huì)進(jìn)一步提高?？傮w來(lái)講，從公司財(cái)務(wù)及營(yíng)收情況來(lái)看，公司具有一定的投資價(jià)值，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ草^大。

以上數(shù)據(jù)來(lái)源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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