所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。產(chǎn)權(quán)式酒店的每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者購買后將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。其實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。

本月初，深圳大梅沙一家名叫“海闊凌海酒店公寓”的產(chǎn)權(quán)式酒店，爆出欲將酒店改造為普通住宅的舉動，將該行業(yè)再次推上了風(fēng)口浪尖。

產(chǎn)權(quán)式酒店蓄勢待發(fā)

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代在法國阿爾卑斯地區(qū)興起的“分時度假”。“分時度假”最初是指由幾戶人家在度假地共同購買一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時使用的度假形式。后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。

產(chǎn)權(quán)式酒店是分時度假發(fā)展到后期的一種特殊模式，為適應(yīng)人們對度假的需求而生，是一種消費投資。該模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)被世界普遍接受，在旅游業(yè)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，更是備受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)的廣泛青睞。相比個人投資者，企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店除了投資，還方便員工休假、公司年會和接待賓客使用。

數(shù)據(jù)顯示，早在2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已達(dá)到300億美元，并在近十年間保持著16%左右的增長速度。在客戶類型上，有60%是中產(chǎn)階層家庭投資，40%為企業(yè)和社會機構(gòu)投資。

在中國，產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)是基于房地產(chǎn)市場的低迷。1995年，由于房地產(chǎn)開發(fā)商過度的開發(fā)，形成大批的空置房產(chǎn)，大量資源被浪費，作為旅游勝地的海南為擺脫樓盤滯銷困境，在國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式。

不料這種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。1998-2004年，我國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量快速增長，并在2004年增長數(shù)量達(dá)到最高峰，2004年全國增長了近120家產(chǎn)權(quán)式酒店。截止到2010年，我國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模為655家左右，遍布全國25個省、自治區(qū)和直轄市。

從2010年起，我國政府為穩(wěn)定住房價格實施了一系列宏觀調(diào)控政策，使得京、滬、杭等一些房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的城市房價漲幅出現(xiàn)回落。受此影響，房地產(chǎn)投資的利潤大打折扣，原先的房地產(chǎn)投資者不得不轉(zhuǎn)移投資，于是產(chǎn)權(quán)式酒店這類“投資與住宿”兼具的物業(yè)形式再次成為投資者關(guān)注的目標(biāo)。

與此同時，隨著人民生活水平的不斷提高，我國旅游業(yè)得到迅速發(fā)展。人們已不滿足于傳統(tǒng)的觀光旅游模式，追求更深層次的度假體驗。在這個背景下，擁有度假住所的需求被激發(fā)并迅速增長，產(chǎn)權(quán)酒店則是度假住所中最經(jīng)濟實惠、省心劃算的一種。

另一方面，作為投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店與其他投資品種相比，在收益/風(fēng)險比的表現(xiàn)上都是可以接受的，加之中國旅游形勢總體向好，產(chǎn)權(quán)酒店運作逐漸成熟，產(chǎn)權(quán)酒店的投資價值會日益彰顯。

從國外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展來看，其作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，中產(chǎn)階級也是其最主要的投資群體。目前，美國每萬人中產(chǎn)權(quán)酒店會員數(shù)多達(dá)63人，而中國僅為0.06，甚至與菲律賓0.62和印度尼西亞0.3的比例都相差甚遠(yuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，我國中產(chǎn)階層規(guī)模越來越大，社科院發(fā)布的“2011年城市藍(lán)皮書”稱，2009年我國城市中等收入階層規(guī)模已達(dá)2.3億人。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測，到2025年，中產(chǎn)階級陣容將高達(dá)5.2億人，超過中國城市人口的一半。這讓產(chǎn)權(quán)酒店在中國的前景可謂廣闊。

監(jiān)管有待完善 投資須規(guī)避風(fēng)險

然而，法律法規(guī)的不完善，讓產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)展中步履蹣跚。

2004年海南出現(xiàn)全國第一例產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同民事訴訟案件，產(chǎn)權(quán)式酒店的法律監(jiān)管問題開始擺上臺面。截至2009年，產(chǎn)權(quán)酒店失敗和有糾紛的項目占全部產(chǎn)權(quán)酒店的13.25%。

在產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商在前期掌握著控制權(quán)，從產(chǎn)權(quán)式酒店前期建設(shè)選址，到經(jīng)營管理公司的選擇都具有支配權(quán)。他們手里具有投資者所不具備的信息，其利益主導(dǎo)作用明顯，優(yōu)勢突出，是核心利益主體中的強勢群體。而投資者的利益訴求僅僅在于紙面上的投資回報率。出現(xiàn)了核心利益相關(guān)者所屬利益的不平衡。

從本質(zhì)來說，房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，而自己坐收漁利成為大贏家。

產(chǎn)權(quán)酒店權(quán)益關(guān)系（投資合同期間）

資料來源：前瞻資訊產(chǎn)業(yè)研究院《2011-2015年中國產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資預(yù)測分析報告》

由于該市場缺少專門的法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整和具體規(guī)范，產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位以及酒店客房所有者與酒店經(jīng)營者之間的法律關(guān)系仍不確定，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有空可鉆。

目前，北京、上海已出臺規(guī)定，禁止產(chǎn)權(quán)分割出售，這使得投資產(chǎn)權(quán)式酒店有相當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險。不過，今年2月1起正式施行的《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》，成為我國第一例針對產(chǎn)權(quán)式酒店的地方條例，這無疑讓投資者看到了曙光。

基于上述現(xiàn)狀，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院研究員羅娟表示，當(dāng)前投資者在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資時，可從以下方面入手來規(guī)避風(fēng)險。

首先，要明確房屋權(quán)屬。產(chǎn)權(quán)式酒店在出售后，投資者理應(yīng)擁有所購客房的產(chǎn)權(quán)，而事實上，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主都沒有房屋的產(chǎn)權(quán)，一是由于開發(fā)商資信不夠或項目本身有問題致使產(chǎn)權(quán)證無法辦理;另一方面由于在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時業(yè)主需要繳納的各種稅費降低了投資收益，也讓許多業(yè)主不愿去辦理。值得注意的是，辦理產(chǎn)權(quán)證能降低投資風(fēng)險，有利于投資者對物業(yè)的長期持有，也有利于產(chǎn)權(quán)的交易。

其次，為保證獲得穩(wěn)定收益，投資者在投資前需要對擔(dān)保方、擔(dān)保形式和擔(dān)保內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)了解。同時，注意是否有完善的退出機制，以便在約定投資期滿后全身而退。

最后，選擇有穩(wěn)定收益保障的產(chǎn)權(quán)式酒店，這主要在于對開發(fā)商與酒店管理公司的選擇。只有開發(fā)商實力強勁，酒店選址、建筑品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及管理公司的選擇得到有力保證，酒店才會在開業(yè)后獲得較高的租金和穩(wěn)定的出租率，業(yè)主才會得到穩(wěn)定的較好收益。

羅娟認(rèn)為，一旦我國產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)制度、法規(guī)和秩序逐步完善規(guī)范后，用地性質(zhì)、稅收等產(chǎn)權(quán)式酒店操作問題得到解決，產(chǎn)權(quán)式酒店有望得到快速發(fā)展。