行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(shè)(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(600383.SH);中儲股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據(jù)：地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)鏈;地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)全景圖譜

地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)鏈全景梳理

物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。

按照邁克爾·波特的價值鏈理論，不同的企業(yè)參與的價值活動中，并不是每個環(huán)節(jié)都創(chuàng)造價值，只有某些特定的價值活動才真正創(chuàng)造價值，這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動，就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。企業(yè)要保持的競爭優(yōu)勢，實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。這也就意味著，物流地產(chǎn)企業(yè)需特別關(guān)注和培養(yǎng)在價值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。

地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域熱力地圖

中國物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域分布呈現(xiàn)顯著集聚特征。上游土地、建材和設(shè)備供應(yīng)集中于東部沿海及中部地區(qū)。中游開發(fā)運營環(huán)節(jié)以長三角、珠三角、京津冀為核心，普洛斯、萬緯等頭部企業(yè)在此布局物流園區(qū)及高標倉，其中長三角市場成熟度高，租金與空置率區(qū)域差異較小;京津冀則形成北京高租金核心與天津、廊坊低價補充的格局。下游租戶集中在電商、制造業(yè)發(fā)達的長三角、珠三角及京津冀城市群。

地產(chǎn)物流上市公司經(jīng)營情況

從中國地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)經(jīng)營情況來看，2024年，物流地產(chǎn)上市公司經(jīng)營情況分化明顯。嘉里建設(shè)營收195億元，毛利率達32.8%，表現(xiàn)亮眼;大悅城營收357.9億元，毛利率21.8%，較為穩(wěn)定。但富力地產(chǎn)營收187.7億元，毛利率卻為-4.7%，陷入虧損。行業(yè)整體受供需影響，部分企業(yè)憑借規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢盈利，部分面臨挑戰(zhàn)。其他上市公司經(jīng)營情況如下：

地產(chǎn)物流行業(yè)代表性上市企業(yè)最新投資布局

從中國地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)的對外投資來看，嘉里建設(shè)近年逐步剝離物流資產(chǎn)，如2022年出售香港柴灣、沙田貨倉等。富力地產(chǎn)在2020-2021年分兩次將廣州空港物流園全部股權(quán)售予黑石，逐步減少物流地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。金地集團近年無新增物流地產(chǎn)投資，重心轉(zhuǎn)向住宅及商辦。順豐控股積極布局，推進REITs上市且多地投建產(chǎn)業(yè)園。傳化智聯(lián)持續(xù)拓展公路港網(wǎng)絡(luò)。南山控股旗下寶灣物流主導(dǎo)REITs上市，并投資建設(shè)新物流項目。地產(chǎn)物流產(chǎn)業(yè)代表性上市企業(yè)最新投資動向如下：

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》

同時前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)新賽道研究、投資可行性研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動。更多企業(yè)數(shù)據(jù)、企業(yè)資訊、企業(yè)發(fā)展情況盡在【企查貓APP】，性價比最高功能最全的企業(yè)查詢平臺。