銀行按揭貸款貸成房東，房地產作為最有保障的金融抵押品，正在發(fā)生信用裂縫。

《21世紀經濟報道》披露，今年五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。此前曾有媒體報道稱，在民間金融高度發(fā)達的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。

沒有證據(jù)顯示房地產按揭貸款、抵押貸款“棄房”普遍蔓延，直到今日，房地產依然是風險較小、收益較高的貸款品種。但在房地產抵押品上出現(xiàn)了一道信用裂縫，如果房地產市場繼續(xù)下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產為支柱的抵押貸款市場。

經過壓力測試的銀行是審慎的，房地產抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產價格下跌50%，因此才有學者表示中國房地產即使大跌50%，風險也不會傳導到銀行。這些人現(xiàn)在應該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業(yè)卻無成交，相當于一文不值。銀行成為房東，擁有帳面資產卻無現(xiàn)金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現(xiàn)在已進入再融資狂潮期，地方商業(yè)銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的股票市場與債券市場將隨房地產市場一起崩盤。

不要對人性存有幻想，認為中國人愛房愛到會不顧一切償還貸款獲得房產，那是二十年前剛需主導時代的事，投資者有自己的投資邏輯。既然國人可以為了躲避限購假離婚，當然也可以為了止損果斷棄房。由于目前棄房者以投資者與抵押滿足經營資金需求者居多，考慮的就是虧損與收益，止損是現(xiàn)實選擇。

香港1997年金融風暴，銀行安度房地產低迷周期，似乎香港人的道德在內地之上。這是幻覺。1980年代中期開始至1997年亞洲金融風暴爆發(fā)前，香港住宅、零售店鋪及寫字樓物業(yè)的售價指數(shù)，普遍上升，期間1994至1995年出現(xiàn)顯著調整。銀行與物業(yè)有關的貸款(包括住宅按揭及物業(yè)發(fā)展與投資貸款)在1990到1997年間，每年平均增長達到22％。1997年成交的物業(yè)中，一手房與二手房的數(shù)量大約為1比6，可見投資與改善住房，是當時的關鍵詞。

董建華先生的8萬5政策增加住宅供給，1997年亞洲金融危機襲擊香港，當年第四季度，香港房地產泡沫破裂，零售店鋪、住宅及寫字樓物業(yè)價格大幅下調，分別下跌五成、六成及七成。未償還貸款額超過抵押物市值的負資產住宅按揭貸款，在2003年6月底達到10.6萬宗。2001年，香港著名中介機構中原地產統(tǒng)計，香港60萬個負資產家庭的賬面損失總額達到了6000億港元。香港著名的“負翁”盛產于當時。

奇怪的是，負翁與負資產沒有危及香港銀行業(yè)，雖有幾家銀行出現(xiàn)虧損，但銀行業(yè)整體仍獲盈利，期間也沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財政援助的情況。內地人羨慕香港“負翁”道德高尚，是搞錯了方向。素重信用的美國房地產泡沫崩盤，棄房者都不計其數(shù)，也有“負翁”房主遭到強行驅趕，何況香港？

歷經數(shù)次房地產泡沫的香港金管局與各家銀行，對房地產貸款風險秉持謹慎原則。上世紀80年代早期，香港銀行提供按揭貸款金額為抵押財產評估價值的90%（9成按揭），1994年，金管局規(guī)定7成按揭，同時建議銀行引進物業(yè)貸款占在港使用貸款四成的基準，建議銀行物業(yè)貸款增長率每年為15％的參考基準，與名義本地生產總值增長率一致。從1999年3月起，香港按揭證券公司推出按揭擔保計劃，間接增加貸款金額至樓宇價值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成數(shù)為95%?？梢?，隨著房地產市場回暖，香港市場風險偏好有所上升。

銀行上調按揭利率降低市場熱度。2011年11月香港各大銀行集體上調按揭利率，2013 3月再次集體上調。香港特區(qū)政府出手，2013年2月22日，香港特區(qū)政府推出上調樓宇印花稅等措施嚴打樓市炒賣，包括規(guī)定200萬港幣以上房產交易所征收的印花稅稅率增加一倍。

即使政府、金融監(jiān)管部門、銀行注重風險控制，最終解決1997年香港樓市危機的，仍是房地產市場反彈，給政策調整提供了空間。數(shù)據(jù)顯示，2003年負資產住宅按揭貸款宗數(shù)最高，到07年12月份基本上已實現(xiàn)消除，2008年隨全球金融危機又有所上升，截止2008年12月為10949宗，風險不大。香港的制度、經商環(huán)境、國際視野等優(yōu)勢，吸引了內部富裕人群魚貫而至，為最終化解房地產危機奠定了基礎。

香港房地產市場優(yōu)勢不再，內地房地產市場危機重重，此時保證平穩(wěn)過度留出改革空間最重要，以理論上的壓力測試為證據(jù)過于樂觀，一招不慎，滿盤皆倒。