在大灣區(qū)“工業(yè)上樓”發(fā)展實踐指南（1）中，前瞻提出在城市快速發(fā)展中，城市空間和產(chǎn)業(yè)升級的矛盾日益突出，“工業(yè)上樓”應時而生，中國香港和新加坡率先開啟“工業(yè)上樓”發(fā)展模式，深圳、東莞等大灣區(qū)城市緊隨其后，自此“工業(yè)上樓”在大灣“遍地開花”。本篇章中，將詳細介紹大灣區(qū)工業(yè)上樓“先行示范”城市——深圳的創(chuàng)新實踐經(jīng)驗。

一、重提“制造強市”，深圳謀求高質(zhì)量發(fā)展

在深圳工業(yè)發(fā)展至今，也遇到發(fā)展難題：工業(yè)不連片、產(chǎn)業(yè)不成帶、集聚度不高等，導致產(chǎn)業(yè)鏈過短、企業(yè)競爭加劇、企業(yè)成長性差等問題。因此，深圳謀求高質(zhì)量發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。一直以來，深圳市委市政府高度重視制造業(yè)發(fā)展，堅持工業(yè)立市、制造業(yè)強市戰(zhàn)略，廣東省委副書記、深圳市委書記孟凡利多次研究部署加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間工作，要求把工業(yè)空間作為城市基礎(chǔ)設(shè)施加以保障，推動先進制造業(yè)園區(qū)建設(shè)提速，全方位夯實制造業(yè)家當。

二、深圳戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)助推升級發(fā)展，“工業(yè)上樓”營運而生

1、深圳產(chǎn)業(yè)升級走在全國前列

深圳制造業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。從深圳當前企業(yè)數(shù)量與工業(yè)增加值能夠有效反映核心產(chǎn)業(yè)集聚情況，根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究收集整理，文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)，橡膠和塑料制品業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，金屬制品業(yè)等產(chǎn)業(yè)（如下乳）是深圳制造業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)值及企業(yè)集聚最多的幾大產(chǎn)業(yè)類型。

深圳創(chuàng)新資源領(lǐng)跑全國。目前深圳創(chuàng)新載體共3223家，其中國家級達153家，省級達1278家；PCT國際專利，申請量穩(wěn)居全國首位；2022年知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資項目數(shù)694個，質(zhì)押金額194.77億元，全省第一；專業(yè)技術(shù)人員228.28萬人，中級技術(shù)職稱以上64.63萬人；工業(yè)全員勞動生產(chǎn)率36.05萬元/人，從多項指標來看，深圳創(chuàng)新資源仍是全國領(lǐng)先地位。

深圳戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)增加值位居全國前列。2022年深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值合計1.33萬億，占GDP比重高達41.1%，在全國各大城市中位居前列。

2、深圳極力保障戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)用地

20大先進制造業(yè)園區(qū)為戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)提供空間為了突出高端先進制造，深圳在寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、深汕等區(qū)，規(guī)劃建設(shè)總面積300平方公里左右的20個先進制造業(yè)園區(qū)，形成“啟動區(qū)、拓展區(qū)、儲備區(qū)”空間梯度體系，加大園區(qū)土地連片整備力度，建設(shè)一批定制化廠房，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的空間保障。

20大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，為戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)提供有力支撐。為有效支撐先進制造業(yè)的發(fā)展，凸顯創(chuàng)新驅(qū)動制造的作用，規(guī)劃全面統(tǒng)籌了各類科技創(chuàng)新空間，橫向充分對接國家高新區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)、高等教育等空間的布局，縱向重點銜接光明科學城、深港科技創(chuàng)新合作區(qū)等重點科創(chuàng)片區(qū)的規(guī)劃方案，劃定20大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總面積約190平方公里。

3、深圳工業(yè)土地空間仍然告急

據(jù)公開數(shù)據(jù)，目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里，（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。而深圳基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市總面積的一半。盡管為支持戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳提供了300平方公里左右的20個先進制造業(yè)園區(qū)和190平方公里的20大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，對于要以“工業(yè)立市、制造強市”的深圳而言，戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展用地仍然非常稀缺。

4、深圳“工業(yè)上樓”探索新空間新突破

深圳 “工業(yè)上樓”是在制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新格局和資源緊缺雙背景下的探索，是新空間、新裂變、新勢能的突破。2023年是深圳實施“工業(yè)上樓”計劃的第一年。深圳市舉行“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬㎡“工業(yè)上樓”廠房空間項目招商大會，大會透露，深圳各區(qū)已規(guī)劃72個“工業(yè)上樓”項目，目前正加大土地整備力度，確保所有項目能夠于2023年6月份開工建設(shè)。

三、“工業(yè)上樓”困難重重，深圳多措并舉勇往直前

1、工業(yè)上樓發(fā)展初期，園區(qū)企業(yè)不愿參與

深圳在實踐“工業(yè)上樓”過程中，因沒有以往可參考經(jīng)驗，背后存在若干難點：（1）廠房建設(shè)不能滿足需求：普通廠房高樓層的層高與承重難以滿足生產(chǎn)需求；（2）設(shè)施配套不符要求：重型設(shè)備，不易上樓，傳統(tǒng)貨梯運輸效率低，管理無序，影響企業(yè)生產(chǎn)；（3）投資大：工業(yè)上樓項目的投資回報周期較長，通常需要數(shù)十年才能收回全部投資，因此很多開發(fā)主體不愿意建設(shè)相關(guān)項目。

2、政府重大政策指引，多項措施共同保障

《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點改革方案》（2021年）和《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案》（2023年）兩大政策從實施模式及審批機制層面為“20+8”空間落位保駕護航，為深圳“工業(yè)上樓”提供指引，在多方面保障“工業(yè)上樓”項目實施。

政策保障組織結(jié)構(gòu)。《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案的通知》中提出，堅持三個原則：（1）政府統(tǒng)籌、市場運作；（2）分級聯(lián)審、封閉運作；（3）一園一策、政策支持。其中組織結(jié)構(gòu)上，按照“1+1+12”的架構(gòu)成立“工業(yè)上樓”三大推進工作專班，形成三層審核機制，以細化職責分工，加快項目審批。

政策保障透體系完善。深圳通過政策性園區(qū)供給解決產(chǎn)業(yè)供需失衡的市場失靈問題，其成功實施需要專業(yè)系統(tǒng)的體系保障，主要從三方面加以保障。（1）“工業(yè)上樓”為準公共品：“工業(yè)上樓”模式誕生的本意，是為了緩解工業(yè)用地緊張，提升土地利用效率，促進產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”。這意味著“工業(yè)上樓”項目必會在政策驅(qū)動、政府引導下進行。在這種趨勢下，“工業(yè)上樓”項目大概率也會依照“總成本+微利”的方式向社會供應，以實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給與優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)需求的精準匹配。（2）廠房建設(shè)標準化、規(guī)劃化：政策體系逐步完善，推動“工業(yè)上樓”標準化、規(guī)范化發(fā)展。一是建筑指標（層數(shù)、層高、建筑高度、單體建筑體量、稱重、容積率等）的標準化；另一類是產(chǎn)品構(gòu)成（產(chǎn)品構(gòu)成、產(chǎn)品比例、自持比例、分割轉(zhuǎn)讓）的標準化。（3）促進“工業(yè)上樓”數(shù)智化：從建設(shè)上來看，需要為入園企業(yè)預留可數(shù)智化、智能化生產(chǎn)的工程條件，這無疑需要借助更加先進的數(shù)字化技術(shù)和工具。從管理上來看，需要落實生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”的要求，這需要更加精細化的數(shù)字化管理，來實現(xiàn)“工廠”和“園區(qū)”的協(xié)同。

形成國資帶頭效應。《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點改革方案》，提出以“政府主導+國企實施”為原則，采用“低成本開發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準成本提供”的供給模式，抓緊建設(shè)一批低成本、高品質(zhì)、符合現(xiàn)代企業(yè)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，并以“總成本+微利”的價格面向符合條件的企業(yè)進行分割銷售。國資引發(fā)帶頭效應，將“騰籠換鳥”演變?yōu)樯钲谛聲r代的“換籠留鳥”和“建籠育鳥”。深圳市“工業(yè)上樓”實施主體主要為“三深三特一萬”，即深投控、深國際、深業(yè)集團，特區(qū)建工、特區(qū)建發(fā)、特發(fā)集團，及萬科。從七大國企平均來看，每個單位每年建設(shè)286萬㎡，投入229億元，5年每個單位累計建設(shè)1430萬㎡，投入1145億元，自持沉淀資金763億元。

構(gòu)建“專精特新”工業(yè)上樓解決方案。深圳政府在加大“專精特新”企業(yè)培育扶持發(fā)展力度的同時，也逐步構(gòu)建“專精特新”工業(yè)上樓解決方案。深圳產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦打造專業(yè)化主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，服務深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。形成一個園區(qū)一個專業(yè)主題定位，一個園區(qū)集聚發(fā)展20+8產(chǎn)業(yè)集群中的一個產(chǎn)業(yè)集群，上下樓就是上下游的發(fā)展態(tài)勢。在光明區(qū)建設(shè)生命健康產(chǎn)業(yè)專業(yè)化園區(qū)的開發(fā)主體屬于這方面的代表之一；在龍華區(qū)成功建設(shè)運營了生命健康產(chǎn)業(yè)園；在坪山區(qū)產(chǎn)業(yè)拿地建設(shè)生命健康產(chǎn)業(yè)園；開發(fā)主體成為橫跨深圳東中西部三區(qū)布局，建設(shè)運營生命健康產(chǎn)業(yè)園的市場主體，成為生命健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商的標桿企業(yè)。通過“專精特新”發(fā)展方案，能更精準地為企業(yè)提供定制化建設(shè)，推動“工業(yè)上樓”向精細化、規(guī)范化方向發(fā)展。

四、深圳“工業(yè)上樓”經(jīng)驗總結(jié)

目前深圳全市共有72個“工業(yè)上樓”項目，用地面積854.8萬㎡，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬㎡。前瞻總結(jié)了深圳市“工業(yè)上樓”的創(chuàng)新實踐，希望從政策、規(guī)劃、招商等多個維度“工業(yè)上樓”為其他城市的實踐推廣提供啟示。

1、政策驅(qū)動，扶持上樓

“工業(yè)上樓”項目前期固定資產(chǎn)投資大。為解決產(chǎn)業(yè)項目前期投入大的問題，需要通過引導政策，調(diào)動政策性開發(fā)銀行、大型國有商業(yè)銀行等金融機構(gòu)和民間資本的參與積極性，并靈活運用政府專項債、RETIs等金融工具，助力和扶持“工業(yè)上樓”投資建設(shè)。

2、規(guī)劃先行，搭梯上樓

不是所有工業(yè)企業(yè)都適合上樓；不同的行業(yè)或細分領(lǐng)域，對“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間的差異化要求不同，涉及承重、層高、物流、環(huán)保以及整體布局等多重指標，如醫(yī)療器械領(lǐng)域企業(yè)，是否需要設(shè)置危廢暫存空間等。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行，明確具體項目的產(chǎn)業(yè)方向或細分領(lǐng)域，確定對應的規(guī)劃設(shè)計基本要求，是解決“工業(yè)上樓”適應市場需求的關(guān)鍵。

3、需求導向，吸引上樓

很多企業(yè)有空間需求，但是很難找到滿意的、符合企業(yè)個性化需要的產(chǎn)業(yè)空間。通過招商前置，以需求為依據(jù)，設(shè)計和建設(shè)符合企業(yè)需要的產(chǎn)業(yè)空間，是吸引和推動“工業(yè)上樓”的重要舉措。2023年1月，深圳市“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)空間招商，明確300多家企業(yè)超過500萬㎡的廠房需求，直接完成“工業(yè)上樓”的規(guī)劃設(shè)計與企業(yè)個性化的需求對接。