在城市快速發(fā)展過程中，城市空間和產業(yè)升級矛盾日益凸顯，實現(xiàn)城市功能和產業(yè)功能融合成為大城市發(fā)展必須解決的核心問題之一?；浉郯拇鬄硡^(qū)城市中廣州、東莞、深圳城市土地開發(fā)強度分別為48.9%，50%，53%，已經遠超世界多數(shù)發(fā)達城市，并遠高于國際城市土地開發(fā)警戒線（30%）。在此背景下，“工業(yè)上樓”成為城市空間優(yōu)化拓展、產業(yè)升級發(fā)展新模式。“工業(yè)上樓”創(chuàng)新模式聚焦城市空間多維拓展與集約利用，有助于城市工業(yè)從土地開發(fā)向產業(yè)開發(fā)、空間價值開發(fā)轉變，是新產業(yè)、新需求的新載體。

一、“工業(yè)上樓”背景及概述

1、“工業(yè)上樓”的早期萌芽

香港和新加坡工業(yè)進程比中國內地更快，率先開啟城市“工業(yè)上樓”模式探索，而深圳全至科技創(chuàng)新園是城市更新背景下推動的國內第一個“工業(yè)上樓”項目。

20世紀50年代香港——工業(yè)大廈

在20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業(yè)發(fā)展需求的矛盾，將低技術、勞動密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓，形成工業(yè)大廈。該大廈地塊容積率高，通常達到3.0以上，建筑高達百米，在有限的城市土地上聚集更多產業(yè)空間。隨著產業(yè)不斷更新升級，工業(yè)大廈主導產業(yè)門類也變成以服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產業(yè)為主。例如新梅怡廣場，高達24層，曾經是香港電子生產的重要集聚地。

20世紀80年代新加坡——堆疊式廠房

新加坡與香港不同，由于產業(yè)相對偏重，主要發(fā)展堆疊式廠房。新加坡“工業(yè)上樓”起步于20世紀80年代，由政府扶持、政府下屬官方機構——裕廊集團進行建設和運營，如新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地裕廊工業(yè)區(qū)。堆疊式廠房通常為4-9層，以三層為一個單元向上堆疊，將容積率提高至2.0以上。廠房包含中試生產制造、研發(fā)辦公、物流倉儲三大功能，并配有直達貨梯、裝卸貨平臺等生產輔助設施。企業(yè)可以租或買一個單元作為自己的完整產業(yè)運行機構，也有多種不同類型的單元可供企業(yè)選擇。

2012年深圳——“廠房+寫字樓”復合建筑

和新加坡、中國香港等原因類似，中國內地珠三角地區(qū)開啟“工業(yè)上樓”的探索也是源于城市發(fā)展面臨著越來越嚴重的土地資源緊缺，制造業(yè)的轉型升級催化了“工業(yè)上樓”的加速發(fā)展。2012年，全至科技創(chuàng)新園按照“廠房+寫字樓”的復合標準建設了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽為 “國內‘工業(yè)上樓’第一園”。全至科技創(chuàng)新園能夠滿足企業(yè)生產、研發(fā)、辦公、檢測和展銷的一站式需求，引入企業(yè)150多家，其中國家級高新企業(yè)約70家。

2、工業(yè)上樓的迭代演進及定義

“工業(yè)上樓”1.0到3.0的演進

“工業(yè)上樓1.0”以土地節(jié)約為目的，這一階段廠房多以生產為主，讓容易上樓的產業(yè)先行上樓，如20世紀50年代的香港；“工業(yè)上樓2.0”則將產業(yè)鏈環(huán)節(jié)進一步細化，讓研發(fā)創(chuàng)新環(huán)節(jié)上樓，主要特點為高層研發(fā)，新型研發(fā)的優(yōu)先上樓，如20世紀80年代的新加坡；“工業(yè)上樓3.0”在“再工業(yè)化”推進進程下，結合1.0和2.0發(fā)展經驗，對產業(yè)鏈發(fā)展環(huán)節(jié)進行拆分，并進一步細化產業(yè)方向，提倡可以上樓的產業(yè)引導上樓，如現(xiàn)今以深圳為代表的的大灣區(qū)城市。

“工業(yè)”上樓現(xiàn)今定義

“工業(yè)上樓”是指廠房從單層到工業(yè)研發(fā)、設計、生產、辦公等多層建筑，層高為24至100米之間，又稱高層工業(yè)樓宇，用地類型以M1、M0[ 目前依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137-2011）常見工業(yè)地塊用地性質可分為M0、M1，M0為新型工業(yè)用地，M1為一類工業(yè)用地。]等新型工業(yè)用地為主。

3、現(xiàn)階段發(fā)展工業(yè)上樓主要問題

在“工業(yè)上樓”發(fā)展的浪潮下，面向可持續(xù)的產業(yè)良性發(fā)展訴求，如何科學引導還需深入探討?，F(xiàn)階段主要問題有：

（1）產業(yè)載體形態(tài)和城市產業(yè)結構相匹配問題

曾經中國香港工業(yè)大廈就是因為產業(yè)載體資源和產業(yè)需求發(fā)生了錯配，導致中國香港工業(yè)大廈大量空置。產業(yè)空間供給規(guī)模大，隨之而來的產業(yè)導入問題也需要思考。產業(yè)導入可能面臨的同質化問題，通過“工業(yè)上樓”所帶來的“創(chuàng)新成果”和“投入成本”是否能相匹配。

（2）城市間競爭的問題

從大灣區(qū)看，幾大城市相互到對方城市進行駐點招商的行為已司空見慣，各大城市產業(yè)招商間的競爭已是十分激烈。協(xié)同發(fā)展、錯位競爭，通過城市間生產功能、生態(tài)功能、生活功能的有機協(xié)同實現(xiàn)良性發(fā)展。共同推動世界級的城市群的誕生，方能助力區(qū)域制造業(yè)向全球價值鏈的中高端邁進。

（3）市場化發(fā)展的問題

地價租金、低內部收益率的指標設定會讓市場化園區(qū)承受巨大壓力，該如何應對。對于市場化園區(qū)來說，一方面需要隨之相對調整園區(qū)價格以適應市場形勢，一方面更需要市場化園區(qū)深耕運營，用差異化、專業(yè)化的服務來平衡廠房的價格優(yōu)勢。

（4）安全隱患問題

例如爆炸、火災、安全事故等。近年實施的“工業(yè)上樓”項目普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過高的樓層使得消防梯難以到達，高層逃生的概率大大降低。安全隱患需要在實施“工業(yè)上樓”項目時更加警惕。

二、大灣區(qū)的有益探索

1、大灣區(qū)工業(yè)上樓發(fā)展情況

早期香港工業(yè)大廈的成功實踐給深圳、東莞等地解決城市土地空間和產業(yè)升級矛盾提供了范本。2005年大灣區(qū)首個“工業(yè)上樓”項目在佛山試水，佛山因其制造業(yè)發(fā)達而用地緊張，需要集約化開發(fā)，率先開拓“工業(yè)上樓”市場，代表園區(qū)為順德天富來國際工業(yè)城項目。2012年，深圳成為城市更新背景下第一個“工業(yè)上樓”成功實踐的城市，隨著東莞、佛山、廣州等灣區(qū)城市出臺大量政策鼓勵發(fā)展“工業(yè)上樓”，“工業(yè)上樓”市場進入標準化、精細化發(fā)展時代。自此“工業(yè)上樓”項目在大灣區(qū)“遍地開花”。 

2、大灣區(qū)相關政策梳理

最新提出“工業(yè)上樓”相關政策的城市是深圳，其次佛山、東莞，政策主要以開發(fā)建設基本要求、產品構成及開發(fā)模式標準化、建筑標準化、導向型扶持政策幾方面為主。相比深圳、東莞等城市，廣州市“工業(yè)上樓”政策出臺相對較晚，主要為開發(fā)建設基本要求、導向型扶持政策等方面，在產品構成及開發(fā)模式標準化、建筑標準化相對欠缺。

3、大灣區(qū)工業(yè)上樓“先行示范”城市：深圳

從2022年二產增加值來看，廣東省排名前四的分別為深圳、廣州、佛山、東莞，后三者差距不到1千億，而排名第二的廣州距深圳相差4千多億。在工業(yè)發(fā)展道路上，廣州、佛山、東莞與深圳相差距離較大，而深圳在工業(yè)發(fā)展上也有很多經驗值得參考借鑒。

2021年7月27日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區(qū)已復制推廣的創(chuàng)新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定“區(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內容中，就明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。目前深圳在“工業(yè)上樓”政策、組織結構、工業(yè)廠房空間建設、特色園區(qū)發(fā)展成效、產業(yè)升級轉型引導、配套設施建設等多方面均成為大灣區(qū)“先行示范”的代表城市。