房市投資回落

上半年，盡管房市調(diào)控依然嚴(yán)緊，但少數(shù)城市房價(jià)仍然逆市上漲。根據(jù)國務(wù)院督察組的報(bào)告，各地高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施。既然調(diào)控政策已經(jīng)得到很好落實(shí)，為何房價(jià)依然居高不下?其中的原因比較復(fù)雜。而住宅市場投資規(guī)模增速受到限制，顯然會(huì)影響到未來住宅供應(yīng)量的增長，有可能加劇而不是改善房地產(chǎn)市場供需失衡的格局，進(jìn)而增強(qiáng)消費(fèi)者的漲價(jià)預(yù)期，促動(dòng)提前消費(fèi)，并就此形成惡性循環(huán)。

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，特別是對于投資和投機(jī)性購房需求的抑制取得明顯成效，但目前還沒有完全實(shí)現(xiàn)房價(jià)回落的預(yù)期目標(biāo)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，前7個(gè)月全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降6.6%，商品房銷售額2.9萬億元，下降0.5%。商品房銷售額的下降幅度明顯低于銷售面積的下降幅度，因此我們可以近似地認(rèn)為商品房的名義銷售價(jià)格是上漲的。在投資和投機(jī)性購房需求被擠出的情況下，房價(jià)仍然沒有出現(xiàn)回落趨勢，是否預(yù)示著消費(fèi)性住房需求仍然沒有得到滿足，或者說住房市場依然保持供不應(yīng)求的局面?在供求失衡和市場機(jī)制作用下，房價(jià)上漲將是必然結(jié)果。當(dāng)然，如果沒有現(xiàn)行的調(diào)控政策，房價(jià)上漲幅度還有可能更高。

促進(jìn)市場供需平衡和價(jià)格穩(wěn)定的基本手段，應(yīng)當(dāng)是刺激房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng),但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的直接影響下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張的情況，限制了其投資規(guī)模和生產(chǎn)能力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速自去年以來逐月下降，前7個(gè)月為5.1萬億元，同比增長6.2%，是近年少有的個(gè)位數(shù)增長率，去年同期則是增長23.1%。

資金緊張無疑會(huì)迫使企業(yè)控制開發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏。以住宅市場為例，全國住宅投資規(guī)模累積量增速自今年年初以來一路回落，從2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投資規(guī)模增速從18.9%下降到13.3%。住宅市場投資規(guī)模增速受到限制，顯然會(huì)影響到未來住宅供應(yīng)量的增長。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，超額利潤是促使生產(chǎn)者增加投資和產(chǎn)量的直接原因。而在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，調(diào)控政策對房價(jià)上漲形成無形壓力，價(jià)格對于投資的指導(dǎo)作用削弱，開發(fā)商不太容易從未來的房價(jià)上漲中謀求超額利潤，自然也就沒有了繼續(xù)追加投資的動(dòng)力。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，前7個(gè)月，全國房屋新開工面積10.4億平方米，同比下降9.8%;其中住宅新開工面積7.7億平方米，下降13.4%。在發(fā)達(dá)國家，這一指標(biāo)的下降預(yù)示著住宅市場正在走向蕭條，而我國的情況顯然并不是這樣。

一方面市場存在旺盛的購買需求，另一方面是供應(yīng)方陷入資金困局。諸多障礙阻止更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其中比較重要的是體制性和政策性障礙。比如，行業(yè)性或地區(qū)性進(jìn)入門檻，將產(chǎn)業(yè)投資資金攔在門外;主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)被要求限期退出;社會(huì)閑置資金流入房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理渠道;現(xiàn)行的土地拍賣機(jī)制和諸多稅費(fèi)項(xiàng)目，增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本等。

對于如何增加住宅市場的有效供給，學(xué)界向來有截然不同的兩條思路：一為政府主導(dǎo)思路，一為市場主導(dǎo)思路。所謂政府主導(dǎo)思路，是指由中央政府和地方政府出面組織房地產(chǎn)開發(fā)和投資，以保障性住房建設(shè)和集資建房等非商業(yè)性模式，作為滿足群眾住宅需求的主要手段。所謂市場主導(dǎo)思路，強(qiáng)調(diào)打破行業(yè)和地區(qū)壟斷，發(fā)揮市場機(jī)制基礎(chǔ)作用，引導(dǎo)社會(huì)資金流入房地產(chǎn)業(yè)，以增加商品住宅供應(yīng)的方式，緩解市場供需矛盾。

現(xiàn)行的市場調(diào)控政策實(shí)際上是對以上兩條思路的綜合，仍然寄希望于市場機(jī)制，以房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為主導(dǎo)目標(biāo)，同時(shí)又對市場運(yùn)行實(shí)施了較強(qiáng)的行政干預(yù)。實(shí)踐證明，調(diào)控政策對于消費(fèi)者產(chǎn)生了較強(qiáng)的約束力，而對地方政府的約束力則偏弱，主要體現(xiàn)在增加住宅用地供應(yīng)方面。據(jù)國務(wù)院督察組報(bào)告，部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，有的城市完成還不到計(jì)劃的10%。

有效的土地供應(yīng)是住房建設(shè)的先決條件。地方政府出于調(diào)控本地土地價(jià)格，增加土地出讓金收入的考慮，有可能在價(jià)格走低時(shí)減少土地供應(yīng)，目前還缺乏有力的政策措施增強(qiáng)對地方政府的約束力。至于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在信息公開、誠信交易方面的要求，由于缺乏細(xì)致統(tǒng)一的可操作性規(guī)定以及相應(yīng)的懲戒措施，使政策力度有所減弱。

顯然，增加房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的有效供應(yīng)量，需要在增加土地供應(yīng)的前提下，積極擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模。目前可以考慮的措施包括：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用多種融資手段，增加到位資金數(shù)額，銀行和證券監(jiān)管部門應(yīng)為此創(chuàng)造必要的政策環(huán)境;推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資主體多元化，鼓勵(lì)符合條件并有投資能力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè);繼續(xù)弱化房地產(chǎn)特別是住宅的投資功能，堅(jiān)持和完善現(xiàn)行的限購措施，適當(dāng)增加以投資為目的的住宅的持有成本。

總之，今年房地產(chǎn)投資減少，明年的市場供應(yīng)就會(huì)受到影響，房價(jià)也會(huì)因之上漲，這不是調(diào)控所樂于見到的。