長三角區(qū)域住宅市場再陷低迷

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院獲悉，5月7日，揚(yáng)州主管部門再出新政策，長三角地區(qū)住宅市場再入冰點(diǎn)。政策指出，即日起政府將對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎勵(lì)，最高獎勵(lì)合同價(jià)款千分之六。7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。

五一過后，長三角區(qū)域住宅市場再陷低迷。

5月8日下午該通知從揚(yáng)州房管局官網(wǎng)刪除后復(fù)現(xiàn)，官方并加解釋：政策出臺為引導(dǎo)和鼓勵(lì)群眾購買成品住房(精裝修房)， “揚(yáng)州政府救市行動”系誤讀，揚(yáng)州將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

揚(yáng)州的精裝修補(bǔ)貼政策，被誤讀為救市，也反映了市場的一種關(guān)切：長三角地區(qū)住宅市場已然進(jìn)入冰點(diǎn)，政府是否視若無睹?

五一期間，長三角多個(gè)城市舉辦了傳統(tǒng)的房展會，但觀者人數(shù)大降。以上海為例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“今年上海五一房展會，觀展人數(shù)9萬人次。去年是11萬人次，前年是17萬人次?？梢姡衲晟虾鞘行蝿萑圆粯酚^。3月一手住宅成交量約80萬平米，4月只有61萬平米左右，沒能延續(xù)強(qiáng)攻態(tài)勢，也證明了這一點(diǎn)。”隨著供應(yīng)量的增加，上海5月成交量可能大于4月。6月開始，步入夏天淡季。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師戴軍表示，現(xiàn)在愿意做房地產(chǎn)投資的已經(jīng)寥寥可數(shù)。投資需求的減少，是房價(jià)下行的動力之一。最近某楊浦東高端項(xiàng)目突然降價(jià)20%似乎也驗(yàn)證了這個(gè)趨勢。

戴軍認(rèn)為，以3年為周期的趨勢來分析，首先是價(jià)跌然后量升，隨后大部分人對住宅價(jià)格預(yù)期繼續(xù)看跌。這時(shí)即使政府調(diào)控政策撤離，房價(jià)依然會持續(xù)低迷與下跌。雖然最近成交回升，但價(jià)格預(yù)期很難反轉(zhuǎn)，政府基于保障房建設(shè)而推行的二元住宅結(jié)構(gòu)也不會改變。

值得注意的是，由上海市政府發(fā)展研究中心預(yù)測稱：在人口結(jié)構(gòu)變化等因素的影響下，“未來5年上海新增住房供應(yīng)量約為1.4億平方米，而需求則達(dá)1.8億平方米左右，供給缺口約4000萬平方米。”

這組數(shù)據(jù)映襯了調(diào)控的悖論：一方面市場持續(xù)低迷，另一方面又將面臨供應(yīng)缺口之下的漲價(jià)壓力。源自市場的這種矛盾現(xiàn)象，勢必對未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的取向產(chǎn)生潛在影響。

北師大金融研究中心主任鐘偉指出，從中長期看，中國貨幣化、城市化和人口遷徙進(jìn)程雖然有所放緩，但仍強(qiáng)勁。每年數(shù)千萬的新城鎮(zhèn)人口和約1.5%-2%的住房改善更新需求，決定了在中長期視角內(nèi)，市場仍可享有500萬-800萬套住宅的剛性需求。從短期看，2011年中國房地產(chǎn)的業(yè)績是僅次于2010年的歷史第二好，房地產(chǎn)銷售面積和金額同比上升約12%和5%。行業(yè)資金來源(8.3萬億元)仍然大于投資額(6.2萬億元)和銷售額(5.9萬億元)，房地產(chǎn)市場存在的最大壓力在于價(jià)格調(diào)整和去庫存化。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)仍好，甚至兩月之后會再度反彈，開發(fā)商也會迎來一個(gè)降價(jià)清理庫存的好時(shí)機(jī)。