樓市降價(jià)潮

受嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，我國(guó)住宅房市場(chǎng)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨生存問題。作為國(guó)內(nèi)龍頭房企之一，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克對(duì)當(dāng)前住宅市場(chǎng)形勢(shì)看得非常清醒。“未來住宅市場(chǎng)增速放緩”，凌克認(rèn)為，房企應(yīng)該盡早考慮下一步的出路在哪里。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過去十年過度依靠投資拉動(dòng)的發(fā)展模式，正逐漸喪失可持續(xù)性。由此，凌克認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)已達(dá)約6%或更高，發(fā)展增速也將放緩(發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)峰值在8%-9%左右)。

而從歷史趨勢(shì)來看，中國(guó)過往房地產(chǎn)調(diào)控政策始終與宏觀經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與民生成為政策權(quán)衡兩個(gè)重要因素，未來隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)化調(diào)控政策的措施還將逐步出臺(tái)，調(diào)控將呈常態(tài)化趨勢(shì)。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速放緩，短期受政策影響，下滑明顯。

將目光延伸至未來10年，則住宅市場(chǎng)面臨更大的挑戰(zhàn)。凌克指出，2011年中國(guó)賣的新房加起來有十多億平方米，其中商品房賣了8億平方米，保障房和其他的房加起來也有幾億平方米，基本上是中國(guó)社會(huì)發(fā)展階段中房屋需求量的最高階段。

凌克嘗試對(duì)未來10年城市化的需求進(jìn)行測(cè)算，包括首次置業(yè)、舊房拆遷改造，以及改善性的需求等，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國(guó)未來10年每年新房的需求量，將會(huì)由十幾億平方米下降到七八億平方米，“到那個(gè)時(shí)候?qū)﹂_發(fā)商的影響就會(huì)更大了。”凌克說。

從人均居住面積來看，凌克認(rèn)為，住宅市場(chǎng)未來仍然有成長(zhǎng)空間，但空間正在逐漸收縮。房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)受調(diào)控壓制，土地和建安等成本上漲的情形下，行業(yè)毛利率將受到擠壓，而行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。

在住宅市場(chǎng)放緩的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)公司必然要考慮生存的問題。根據(jù)金地的研究，傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商融資高度依賴靠銀行貸款;土地是產(chǎn)業(yè)鏈中心和原始支點(diǎn)。

但是，在一系列調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)游戲規(guī)則發(fā)生改變：房地產(chǎn)融資難度和成本與日俱增。未來，房地產(chǎn)金融將成為產(chǎn)業(yè)鏈的核心。同時(shí)促使開發(fā)商角色分化，由開發(fā)投資一體變?yōu)閷I(yè)建筑商和專業(yè)投資商，業(yè)務(wù)細(xì)分化，領(lǐng)域?qū)I(yè)化。

與此同時(shí)，匱乏的投資渠道與日益旺盛的投資需求，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。根據(jù)金地與麥肯錫的測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年投資中國(guó)房地產(chǎn)第三方資金可達(dá)9100億元人民幣。據(jù)透露，目前保險(xiǎn)社保基金、企業(yè)年金、基金會(huì)、其他專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者，都可以是，并且有意愿進(jìn)入房地產(chǎn)。

以金地旗下的穩(wěn)盛投資管理的有限合伙式基金為例，基金全部或部分持有項(xiàng)目公司的股權(quán)，以增資及股東借款的方式為項(xiàng)目開發(fā)提供資金。資金可用于項(xiàng)目部分地價(jià)、開發(fā)資金支付;資金來源于向社會(huì)特定對(duì)象的募集。

此外，凌克稱，上市公司轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，商業(yè)地產(chǎn)可分擔(dān)單一業(yè)務(wù)帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并有助于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)機(jī)構(gòu)，增加企業(yè)收益。