“金九銀十”依然可期

9月至今，樓市表現(xiàn)平平，從上半月的成交數(shù)據(jù)來看，不僅京滬兩地成交量下滑嚴(yán)重，包括北上廣深在內(nèi)的十大城市總體成交量也比8月同期下降了近一成。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，數(shù)據(jù)的“不理想”與網(wǎng)簽統(tǒng)計的滯后有很大關(guān)系，而隨著9月來各地新增供應(yīng)的“井噴”，預(yù)計“金九”將漸漸顯露成色。

上半月十大主要城市成交量跌一成 京滬下滑嚴(yán)重

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測顯示，2012年9月上半月，北京新建住宅網(wǎng)簽總量為4561套，與8月上半月同期相比下跌了24%，環(huán)比8月下半月下降44.9%。二手房方面，上半月全市網(wǎng)簽總量為5442套，與8月份同期相比下跌了16.6%，環(huán)比8月下半月跌幅更是達(dá)到了29.4%。此外，日均簽約量為362.8套，創(chuàng)近5個月新低。

和北京一樣，上周上海的新房和二手房市場成交均出現(xiàn)了不同程度的下滑。據(jù)報道，“金九”第二周，上海樓市遭遇“滑鐵盧”，周成交量沒能延續(xù)之前兩周的上揚(yáng)勢頭，驟降超2成。

另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，上半月，包括北上廣深在內(nèi)的十個重點(diǎn)城市成交量在36000套左右，比8月上半月減少約10%，占8月全月成交量的41%。

對于“金九”上半月的成交數(shù)據(jù)，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，因為數(shù)據(jù)滯后的原因，成交量還沒有完全顯示為網(wǎng)簽數(shù)量，所以并不能完全真實地反映出當(dāng)前的市場成交狀況。

樓市加速供應(yīng) 三季度全國成交量或創(chuàng)近兩年新高

不少業(yè)內(nèi)人士表示，導(dǎo)致“金九銀十”初期市場成交減少的另一個重要原因是前期供應(yīng)量的減少所致。而主要城市市場供應(yīng)量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場，加上土地價格居高不下，使得“金九銀十”期間開發(fā)商以價換量的積極性并不高。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，上周上海新建住宅新增供應(yīng)面積共計21.5萬平米，環(huán)比下降10.4%。這已經(jīng)是上海樓市連續(xù)第3周出現(xiàn)供應(yīng)量回落，雖然仍稍高于8月份整體單周供應(yīng)面積均值，但較2周前30.5萬平米的高位，回落了近3成。此外，目前樓市部分剛需樓盤的實際價格較年初已呈現(xiàn)漲多跌少的局面。

不過，隨著各地樓市供應(yīng)量的不斷增加，業(yè)內(nèi)預(yù)計9月下半月的成交量將逐漸恢復(fù)“金九”成色。

鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認(rèn)為， “金九”前期，樓市成交并沒有明顯表現(xiàn)出旺季特征。一方面，由于8月底至9月初供應(yīng)量較少導(dǎo)致成交量下滑;另一方面，近半年以來的釋放，購房需求短期內(nèi)已經(jīng)較難出現(xiàn)集中釋放，表現(xiàn)在成交量方面則是逐漸趨穩(wěn)。

與成交量的下滑相比，9月上半月北京一手房新增供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)明顯增加。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至目前，北京新增住宅套數(shù)合計達(dá)到了16個項目5781套，供應(yīng)量已經(jīng)超過了8月份全月的5525套住宅。

業(yè)內(nèi)人士還指出，雖然“金九”并未出現(xiàn)開門紅，但整體成交量仍然居于年內(nèi)高位，2012年三季度全國成交量預(yù)計將達(dá)到最近2年來的新高。

官方頻頻重申調(diào)控力度 防止樓市“量價齊升”

雖然“金九”開局表現(xiàn)平平，但是中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年“金九銀十”樓市成交量價上漲的可能性依然非常大，而最近是否出臺政策和政策力度的變化將直接影響到“金九銀十”樓市上漲的幅度。

9月13日，上海市房管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。這是一個半月內(nèi)，上海第二次重申限購令的執(zhí)行情況。

《通知》指出，各區(qū)縣房管部門要抽查一定比例的在售商品住房項目，重點(diǎn)是本區(qū)域范圍內(nèi)成交價格較高、價格上漲較快、外地人士購房占比異常以及存在其他成交異常情況的商品住房項目。

鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認(rèn)為，近期政策層面?zhèn)鬟_(dá)出的信號對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響，購房者抄底心理相對6、7月份有所減弱。成交量相對穩(wěn)定的情況下，成交價格不會出現(xiàn)太大浮動。雖然上半年房企經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)，但是銷售策略仍會以“高周轉(zhuǎn)”為主，尤其從8月之后龍頭房企頻頻出手拿地，對于自持資金的也會更明顯。因此年底前推盤量還會增加，一定幅度的優(yōu)惠也不會明顯收窄。

據(jù)鏈家地產(chǎn)門店反映的信息來看，9月以來二手房的房源委托量和來店咨詢的客源量都有所下降。

常清認(rèn)為，從二手房市場來看，業(yè)主和購房者的心理預(yù)期差距拉大，使得市場陷入僵局，今年的“金九銀十”不但難以出現(xiàn)突破性上漲，甚至難以超越6，7月份的成交高峰。

房企重燃土地儲備熱情 8月來拿地金額超前7月總和

據(jù)統(tǒng)計，8月以來，萬科共計新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗地;按拿地資金來看，8月以來萬科、華潤、招商三企業(yè)分別拿出134億元、54億元、45億元用于土地儲備，一個半月的耗資量均已超過今年前7個月的總額。

值得一提的是，這一輪拿地?zé)岢币彩亲?011年“新國八條”調(diào)控政策出臺以來，大型房企首次大規(guī)模儲備土地。

關(guān)于近期企業(yè)拿地動機(jī)，胡景暉分析表示，一方面，對企業(yè)而言，調(diào)控以來近20個月的持續(xù)去化使得儲地大戶也無地開發(fā)，“巧婦難為無米之炊”，從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，拿地補(bǔ)倉迫在眉睫;另一方面，各地政府基于土地財政的考慮，當(dāng)前多數(shù)地塊成交溢價率也相對不高，這對房企來說是拿地的好時機(jī)，尤其對那些上半年由于以價換量而損失利潤的房企來說，現(xiàn)在趁地價低入手必將為后續(xù)項目提供更大的利潤空間。