近年來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷有質(zhì)量被曝光，今年尤甚，包括素以質(zhì)量聞名的新加坡仁恒置地，以及招商地產(chǎn)、保利置業(yè)、首開……這些著名的地產(chǎn)品牌今年相繼出現(xiàn)質(zhì)量問題。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年1到6月份全國(guó)共收到房屋及建材類各類投訴共11879件。綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平甚至炮轟同行的低質(zhì)量，稱這些建筑影響了城市形象。

此前，行業(yè)中關(guān)于質(zhì)量問題的誘因有各種各樣的說法，最主要的一種說法是房地產(chǎn)公司因?yàn)槭蹆r(jià)下滑、利潤(rùn)降低，選擇偷工減料，以保證項(xiàng)目的高利潤(rùn)。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，行業(yè)中大部分質(zhì)量問題，并不是因?yàn)椴牧系拇种茷E造，而是施工和監(jiān)管。

開發(fā)規(guī)模增大 技術(shù)工人減少

此前，媒體曾多次報(bào)道北京“7·21”暴雨后，首開旗下的同馨家園、首開常青藤等項(xiàng)目的質(zhì)量問題。以首開常青藤為例，其中一戶業(yè)主2011年12月30日收房，在進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修后入住，結(jié)果8個(gè)月內(nèi)遭遇6次漏雨、5次大修。該小區(qū)E區(qū)與C區(qū)的漏雨問題較為嚴(yán)重。

一位工程師介紹，上述房屋漏水很可能是因?yàn)樵谑┕み^程中沒有處理好泛水環(huán)節(jié)點(diǎn)。此外，砌墻飽滿度不夠等細(xì)節(jié)處理不慎，貼面磚出現(xiàn)空鼓等都會(huì)對(duì)房屋防水產(chǎn)生影響。

“2000年以后，房屋質(zhì)量問題開始不斷暴露出來。”上海一家房屋建筑公司的資深工程管理經(jīng)理周倍成(化名)談起了他所了解到的建筑工程質(zhì)量現(xiàn)狀。

已經(jīng)退休多年現(xiàn)在被返聘的周倍成，曾在一家國(guó)有建筑公司干了幾十年，從木匠、泥水匠干到工程經(jīng)理，對(duì)建筑行業(yè)最近20多年來的變遷可以說非常清楚。

周倍成認(rèn)為，如果僅從建筑的材料、施工的標(biāo)準(zhǔn)方面看，是要比十幾年前、二十幾年前好很多，出現(xiàn)質(zhì)量問題，更多是因?yàn)槭┕ぶ挟a(chǎn)生的問題，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因很多，其中一個(gè)便是建筑工人。

周倍成說，目前建筑工人的工資不低，有些工種的工人，日工資達(dá)300元，月工資可以達(dá)到9000元，甚至比白領(lǐng)還高，但技術(shù)水平不一定比二十幾年前有進(jìn)步。

周倍成表示，眼下大多數(shù)建筑工人流動(dòng)于各個(gè)工地。由于流動(dòng)頻率太高，對(duì)他們來說，更在乎的是建筑施工的速度，因?yàn)樗麄兊氖杖胧歉鶕?jù)施工量來定的，干得越多越快，賺得也就越多。

綠城集團(tuán)總工程孫國(guó)梁也證實(shí)，目前在施工領(lǐng)域，有技術(shù)的建筑工人比例在下滑。他說，在開發(fā)規(guī)模放大的背景之下，技術(shù)工人確實(shí)在減少。

管理松散成另一殺手

孫國(guó)梁說，技術(shù)工人太少的問題并非難以解決。只要在施工過程加強(qiáng)管理，房屋的建筑質(zhì)量是可以得到保證的。

然而，和技術(shù)工人一樣，建筑施工企業(yè)中那些有經(jīng)驗(yàn)有能力的管理人員數(shù)量也不充足。

周倍成說，在上世紀(jì)九十年代，建筑施工企業(yè)通常每一個(gè)施工環(huán)節(jié)就會(huì)配備一名專業(yè)的管理人員，對(duì)這一流程的施工質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。然而，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑施工領(lǐng)域，很少有一名管理人員是專門監(jiān)管一個(gè)環(huán)節(jié)的。通常整個(gè)建筑施工過程，只有一到兩名管理人員監(jiān)管。而一名管理人員的專業(yè)知識(shí)并不太可能覆蓋到建筑施工的方方面面，于是，施工中的質(zhì)量問題會(huì)在管理人員的眼皮底下放過。原本應(yīng)該起到第三方質(zhì)量監(jiān)督作用的施工監(jiān)理方，也已很難完全擔(dān)當(dāng)質(zhì)量“把關(guān)人”的角色，這使得施工領(lǐng)域中的質(zhì)量問題不斷出現(xiàn)。

清華大學(xué)建筑系主任吳維佳認(rèn)為，建筑質(zhì)量問題的原因是多方面的，如施工部門的魚龍混雜，項(xiàng)目的多層承包等。有的大項(xiàng)目經(jīng)過多層承包，導(dǎo)致不能用合格的施工隊(duì)來完成。另外，有時(shí)投資方的資金不能完全到位，施工方只能偷工減料。另外，在土木工程中，施工方工人無資質(zhì)的情況時(shí)有發(fā)生，不具備專業(yè)技能是常見現(xiàn)象。另外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大，規(guī)模增多，許多項(xiàng)目匆匆建設(shè)，短時(shí)竣工也會(huì)造成房屋質(zhì)量不過關(guān)。

吳維佳還表示，房屋應(yīng)該有一個(gè)不斷維護(hù)監(jiān)管的過程。在歐洲，房屋10年要進(jìn)行一次檢查，確保質(zhì)量達(dá)到交房時(shí)的要求。但在國(guó)內(nèi)，建筑方很少有這方面的維護(hù)，這就需要管理部門重抓這件事。

孫國(guó)梁表示，大部分的建筑質(zhì)量問題，其實(shí)都是施工監(jiān)管不力造成的。綠城解決這一問題的辦法只有一個(gè)，就是增加工程監(jiān)管人員。

仍有偷工減料風(fēng)險(xiǎn)

周倍成說，建筑施工環(huán)節(jié)的工藝問題，通常會(huì)導(dǎo)致房屋地坪不平，層高高低不一致。但是，有時(shí)造成質(zhì)量問題的原因是采用的建筑材料本身就存在問題，例如使用非標(biāo)準(zhǔn)的水泥和鋼筋。

非標(biāo)準(zhǔn)的水泥和鋼筋，和標(biāo)準(zhǔn)水泥、鋼筋的差別就在于尺寸。非標(biāo)準(zhǔn)的尺寸要比標(biāo)準(zhǔn)的小些，價(jià)格相差幾百元錢一噸。不要小看僅僅幾百元錢的差價(jià)，一般一個(gè)工地要用幾千噸的水泥，僅僅這一部分材料的成本就已經(jīng)不低。這些不標(biāo)準(zhǔn)的水泥和鋼筋在使用過程中，會(huì)因?yàn)槌叽绲牟町惗斐煽p隙，進(jìn)而出現(xiàn)房屋漏雨等現(xiàn)象。

周倍成說，建材領(lǐng)域的監(jiān)管通常是由監(jiān)理來實(shí)施。但很多監(jiān)理本身的專業(yè)知識(shí)就不夠全面，再加上建筑施工隊(duì)有時(shí)會(huì)給一些小恩小惠，就會(huì)出現(xiàn)采用建筑材料比較差的問題。如果是小型民營(yíng)地產(chǎn)商開發(fā)的項(xiàng)目，更容易出現(xiàn)這種情況。

不過，孫國(guó)梁說，目前品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，多數(shù)地產(chǎn)商還是希望房屋的質(zhì)量能有很好的口碑。

消費(fèi)者維權(quán)難

孫國(guó)梁說，如果開發(fā)商在施工環(huán)節(jié)中安排更多的管理人員加強(qiáng)監(jiān)管，包括對(duì)每個(gè)工藝流程都有明確的規(guī)定，那么房屋整體質(zhì)量是可以得到大幅度提升的。

看上去應(yīng)該十分容易整治的房屋質(zhì)量問題，為什么會(huì)成為房企的“頑疾”，難以得到真正有效地根治?

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平表示，其中最主要的原因是房屋預(yù)售合同對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保障不足。目前版本的預(yù)售合同通常規(guī)定，房屋只有出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，或者說房屋的質(zhì)量問題影響到購(gòu)房者居住時(shí)，買房人才有可能退房。而對(duì)于一般的質(zhì)量問題，僅僅是以維修費(fèi)用的一定比例作為賠償。而眼下市場(chǎng)上銷售的很多期房樓盤，甚至連賠償都不給。

杜躍平認(rèn)為，預(yù)售合同對(duì)購(gòu)房者保障不力，讓開發(fā)商松懈了房屋質(zhì)量弦，于是出現(xiàn)了開發(fā)的樓盤越新，房屋質(zhì)量卻越差的奇怪現(xiàn)象，這必須引起有關(guān)單位的注意。