問(wèn)題與走向

而隨著政府行政管控的加強(qiáng)，開發(fā)商的開發(fā)行為正在面臨挑戰(zhàn)。

“如果在公司計(jì)劃時(shí)間內(nèi)，預(yù)售價(jià)格批不下來(lái)，接下來(lái)只能砍精裝修，砍綠色住宅來(lái)降成本。”上述正在申請(qǐng)預(yù)售許可證的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

這種做法，將直接導(dǎo)致項(xiàng)目的低端化，同時(shí)，限價(jià)可能直接促使開發(fā)商在建造房屋時(shí)壓縮成本，這種做法給房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，也是一個(gè)重要方面。

北京并不是特例。

實(shí)際上早在3月底，廣州就開始在網(wǎng)簽方面進(jìn)行限制。當(dāng)時(shí)一位廣州的開發(fā)商說(shuō)：“今年過(guò)完年之后突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，地方政府為了限制統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，采取越來(lái)越多調(diào)控手段，廣州的限售令，雖然沒(méi)發(fā)文，但是已經(jīng)執(zhí)行了，包括控制某個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲，包括不給備案等等。”

這位開發(fā)商還說(shuō)：“這種做法面臨很多問(wèn)題。首先，企業(yè)拿地的時(shí)候是沒(méi)有說(shuō)法的。第二，政府在一個(gè)區(qū)域內(nèi)為了控制價(jià)格，允許開發(fā)商突破這個(gè)價(jià)格網(wǎng)簽的名額是有限的，例如，有5家開發(fā)商，有1000套房子的話，政府一個(gè)月只發(fā)200套網(wǎng)簽名額，那這200套分給誰(shuí)呢?后續(xù)的影響會(huì)很大。為了爭(zhēng)取名額，會(huì)不會(huì)滋生更多腐敗現(xiàn)象呢?”

不過(guò)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行行政管控，已經(jīng)成為事實(shí)，并且有繼續(xù)強(qiáng)化的趨勢(shì)。

“北京細(xì)則最嚴(yán)厲的一點(diǎn)在于，要把自住型、改善型商品房，即一部分的商品房，納入限價(jià)房序列管理。”北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志說(shuō)，隨著政府實(shí)施的價(jià)格管制，“可以說(shuō)今年房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，是一個(gè)大概率事件，所謂大概率事件，就是一個(gè)必然事件。”

根據(jù)北京國(guó)五條細(xì)則，其中明確規(guī)定“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。從這一點(diǎn)來(lái)看，北京對(duì)預(yù)售批準(zhǔn)價(jià)格等的管制，不會(huì)像上一輪調(diào)控中一樣，只是一個(gè)偶然行為，而是有可能變成一個(gè)長(zhǎng)期機(jī)制。

早在4月10日，北京市住建委主任楊斌在參加北京城市服務(wù)管理廣播“市民對(duì)話一把手”欄目時(shí)，楊斌這樣說(shuō)道：“限價(jià)房序列管理，是一個(gè)針對(duì)商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什么樣的人具備購(gòu)買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細(xì)則正在研究中，并將很快落地。”

從4月24日起，廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。廣州成為繼北京之后第二個(gè)表示要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。

在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰看來(lái)，今年一線和二線熱點(diǎn)城市，新建住房銷售全面限價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。

北京表示要將部分中等收入人群納入限價(jià)房序列管理這種“類保障房”范疇內(nèi)，而這部分人群正是近年來(lái)調(diào)控中購(gòu)房市場(chǎng)的主力人群。接下來(lái)會(huì)如何執(zhí)行，還有待具體政策的落地。如果接下來(lái)對(duì)“限價(jià)房序列管理”進(jìn)行從嚴(yán)執(zhí)行，那么可以說(shuō)北京細(xì)則的最嚴(yán)厲之處還沒(méi)有到來(lái)。北京樓市調(diào)控即將進(jìn)入最嚴(yán)厲的時(shí)期。