四、瘋狂的購(gòu)物中心

星巴克無(wú)法承受高房租退出北京國(guó)貿(mào)，電子商務(wù)風(fēng)行，實(shí)體店成擺設(shè)，線下挑好，線上買(mǎi)好。照理說(shuō)，傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)該面臨巨大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)非常艱難，但是你想錯(cuò)了，中國(guó)的購(gòu)物中心越修越豪華，越來(lái)越大，越來(lái)越貴，以廣州郊區(qū)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心，目前均價(jià)接近12萬(wàn)一平，但賣(mài)的很好。(看點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)將滑向火爐還是寒窟?)

道理很簡(jiǎn)單，不限購(gòu)不限貸，雖然需要首付50%，但對(duì)富豪們來(lái)說(shuō)全款付也沒(méi)問(wèn)題。再有就是南方人篤信，一鋪養(yǎng)三代，還有這些購(gòu)物中心大多推出包租服務(wù)，實(shí)際不過(guò)是拿客戶(hù)的款頂租金。

世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最新的研究報(bào)告顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3,200萬(wàn)平方米，年成長(zhǎng)15%，刷新紀(jì)錄。而中國(guó)在建購(gòu)物中心的面積，更占全球的一半以上(1,680萬(wàn)平方米)。

世邦魏理仕全球購(gòu)物中心針對(duì)開(kāi)發(fā)最為活躍的城市研究顯示，目前全球在建購(gòu)物中心面積排名前10位的城市中，7個(gè)城市都來(lái)自中國(guó)，其中成都以290萬(wàn)平方米的在建面積位居第1，天津以210萬(wàn)平方米排名第2，沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來(lái)3年各交付100萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心，分列第4至8名。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是個(gè)巨大的泡沫。

五、 房企的內(nèi)憂(yōu)外患

因?yàn)?012年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈，有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒(méi)有拿地。2012年10月以后房地產(chǎn)企業(yè)大翻身，進(jìn)入2013年，大家都瘋狂拿地，地王頻繁出現(xiàn)。由于2012年對(duì)市場(chǎng)觀望，房地產(chǎn)企業(yè)大多是短期貸款，很少長(zhǎng)期貸款。進(jìn)入2013年，面臨必須拿地和巨額貸款到期的雙重?cái)D壓。要么不拿地，未來(lái)可能面臨無(wú)地開(kāi)發(fā)，就停工，要么大量拿地，讓貸款違約或展期，以目前的流動(dòng)性緊張態(tài)勢(shì)，展期的可能性不大。

2012年下半年房地產(chǎn)企業(yè)趁流動(dòng)性充裕，紛紛在香港發(fā)行美元債券。不過(guò)經(jīng)歷6月錢(qián)荒以后，債券價(jià)格連續(xù)下跌，收益率大漲，這將使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大增。

德意志銀行的一項(xiàng)追蹤78只房地產(chǎn)公司債券的指數(shù)顯示，房地產(chǎn)公司債價(jià)格在5月中旬開(kāi)始下跌，平均收益率從7%升至9.3%。舉例來(lái)說(shuō)，中國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 簡(jiǎn)稱(chēng)：碧桂園)發(fā)行的10年期債券價(jià)格自5月中旬以來(lái)已累計(jì)下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。這意味著房企的融資成本上升了不少。

中國(guó)國(guó)內(nèi)的擔(dān)憂(yōu)情緒日漸升溫，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)債市表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于亞洲其他債市，并且錯(cuò)過(guò)了一次反彈機(jī)會(huì)。亞洲范圍內(nèi)評(píng)級(jí)為投資級(jí)的主權(quán)債券價(jià)格較5月初最高點(diǎn)回落12%之后，目前已自6月末的最低點(diǎn)攀升近4%。

中國(guó)債券基金連續(xù)三周出現(xiàn)資金凈流出。債券驟跌的部分原因在于，美聯(lián)儲(chǔ)政策前景不明令全球資金迅速撤離像中國(guó)這樣最具風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)青睞發(fā)行美元債券，這在2012年底呈現(xiàn)爆發(fā)，目前有大約600億美元的房地產(chǎn)企業(yè)債券。

在香港上市的大陸開(kāi)發(fā)商類(lèi)股也同樣陷入困境。兩家大型公司華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Ltd., 簡(jiǎn)稱(chēng)：華潤(rùn)置地) 和世茂房地產(chǎn)控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 簡(jiǎn)稱(chēng)：世茂房地產(chǎn))的股票自5月末來(lái)均下跌約14%，而大陸股市自5月末以來(lái)的整體跌幅為14.4%。

六、人民幣貶值

從2012年10月到2013年5月，人民幣大幅度升值，基本上大家都認(rèn)定人民幣升值空間不大了，隨著美國(guó)退出QE，美元大幅度上漲，人民幣貶值不可避免，雖然央行用人民幣中間價(jià)盡力推高人民幣，但大家對(duì)人民幣繼續(xù)升值的信心已經(jīng)基本沒(méi)有了。人民幣貶值意味著以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)貶值，長(zhǎng)達(dá)10年的人民幣資產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂。

2013年底的存款保險(xiǎn)(放心保)制度、國(guó)債期貨，2014年的利率市場(chǎng)化推行，將直接刺破房地產(chǎn)泡沫，而國(guó)家或許正想房地產(chǎn)泡沫小幅度破裂，這樣可以降低未來(lái)大范圍破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的災(zāi)難性后果，國(guó)家極有可能在初期見(jiàn)死不救，任憑房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，任憑市場(chǎng)急速冷凍，不過(guò)萬(wàn)一玩大了，誰(shuí)都負(fù)擔(dān)不起后果。