聶梅生：我先回應(yīng)一下剛才任總和你說(shuō)的關(guān)于轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)型的事，我覺(jué)得房地產(chǎn)的下半場(chǎng)比較符合這次APEC期間習(xí)主席的一個(gè)思路，要是改革，會(huì)帶來(lái)發(fā)展，要?jiǎng)?chuàng)新會(huì)帶來(lái)進(jìn)步，改革加上創(chuàng)新帶來(lái)什么呢?帶來(lái)勝出。

我同意總書(shū)記說(shuō)的這點(diǎn)是非常有道理的，對(duì)于房地產(chǎn)，絕不例外，要想發(fā)展，必須改革，要想要進(jìn)步，必須要?jiǎng)?chuàng)新，要想勝出，得把兩個(gè)加一塊，詳細(xì)的我不分析了，哪些是改革，哪些是創(chuàng)新，怎么勝出。

回到第二個(gè)問(wèn)題，勝出的問(wèn)題，為什么這次9.30政策出臺(tái)以后對(duì)一線城市非常明顯，北上廣深大家歡欣鼓舞，對(duì)于個(gè)別的二線城市和三線城市推不動(dòng)，原因在于什么?我覺(jué)得是兩方面。

北上廣深一直是被盯住的，北京是“雙限”，限原來(lái)是不是按揭的，又限房，又限貸，這次9.30全取消了，還清貸款就算一套房，力度可大了，比放松限購(gòu)力度大多了，二套房的定義變了，全國(guó)一樣松綁，但是更舒服一些，就井噴了，有這個(gè)原因在里面。問(wèn)責(zé)、約談都是一線城市，原來(lái)壓力特別大，同樣放松力度，就反彈的多，這是一個(gè)原因。

第二個(gè)原因，一線城市當(dāng)中，除了剛需、自住性需求以外，有一部分改善性需求，這次適當(dāng)?shù)姆帕?，二套房定義變了，改善性需求趕緊出來(lái)，二手房交易馬上上來(lái)了，二手房交易當(dāng)中很多是改善性需求，必須歷史的看這個(gè)原因，不能看政策出臺(tái)以后為什么全國(guó)不一樣，原來(lái)的政策就不一樣，北京政策跟其他地方特別不一樣。

為什么有些城市推不動(dòng)?我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題值得討論。

我剛從貴州、昆明回來(lái)，我心里非常沉重，任總，我覺(jué)得不排除再次出現(xiàn)鄂爾多斯和溫州這種情況，完全有可能。

為什么呢?去年大發(fā)展或者前幾年大發(fā)展的時(shí)候，沒(méi)有那么多需求，卻造了那么多房子，一個(gè)小區(qū)一千萬(wàn)平方米，哪有那么多需求，這種情況之下，待銷房或者存量房壓力的壓力絕對(duì)比北京大的多。

北京供地比較難，供地問(wèn)題上控制的比較有序，那個(gè)地方控制的無(wú)序，一下子大量土地出去，大量房子蓋半截，待銷房特別特別厲害，再加上雪上加霜的是存量房、待銷房特別多，再加上今年銀行開(kāi)發(fā)貸不放，沒(méi)辦法，借一堆高利貸，這些城市融資成本20%以上，沒(méi)辦法了，拼命借，資不抵債情況非常嚴(yán)重，不排除這次洗牌當(dāng)中再次出現(xiàn)鄂爾多斯和溫州。

凡是這種情況倒下的一時(shí)半會(huì)喘不過(guò)氣來(lái)，鄂爾多斯起來(lái)了嗎?問(wèn)題解決了嗎?沒(méi)解決，溫州問(wèn)題解決了嗎?沒(méi)解決。包括杭州，年初第一個(gè)降價(jià)，現(xiàn)在十大城市當(dāng)中負(fù)最多的還是杭州。

三四線城市也不都一樣，個(gè)別存量部分、待銷部分太多，再加上融資成本太多，資不抵債，這是非常危險(xiǎn)的，不是一個(gè)企業(yè)崩盤(pán)和崩盤(pán)問(wèn)題，萬(wàn)科不可能把兩千萬(wàn)平米都并購(gòu)了，如果并購(gòu)了，萬(wàn)科自己也差不多了，還是要有一定的思想準(zhǔn)備，有些地方還是很嚴(yán)峻的。