樓市拐點論沒有依據(jù)

緣何目前我國房價下行不會持續(xù)很長時間?任志強(qiáng)從四方面做出分析。

首先，從GDP增速方面來看，在世界范圍內(nèi)房價出現(xiàn)拐點的國家，其GDP增速都低于6%，而中國經(jīng)濟(jì)增長率至少可以保持在6%，維持在7%也是有可能的，這么高的經(jīng)濟(jì)增長速率，樓市怎么可能會出現(xiàn)拐點?

其次，從城市化率方面來看，大部分出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家或城市，其城市化率水平是比較高的，普遍超過70%，像美國、西班牙、德國等國，其城市化率甚至達(dá)到了90%，而中國城市化率較低，離60%-70%的目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)，說樓市泡沫還為時尚早。“換句話說，當(dāng)我們城市化率不足時，可能今年進(jìn)城的人少了，庫存房屋顯得較多，但是明年進(jìn)城的人可能會增多，比如取消戶籍制度，那樣可能市場情況就會相反，庫存嚴(yán)重不足。目前限購、戶籍等政策導(dǎo)致我們需求有不確定性。”任志強(qiáng)說道。

再次，從人口結(jié)構(gòu)上來看，目前我國人口結(jié)構(gòu)有兩個特征，一是老齡化，二是年輕人結(jié)構(gòu)高峰期還沒過，如果從23歲年齡進(jìn)行劃分的話，高峰期應(yīng)該是在2015年，在年輕人23歲-25歲這段時期，對應(yīng)是2015-2020年之前，我國仍處于結(jié)婚和家庭分裂高峰期。任志強(qiáng)認(rèn)為，曾經(jīng)一段時間，我國城鎮(zhèn)化率已超過80%，但之后卻在下降，主要是因為伴隨老齡化程度加快，一個家庭變成兩個家庭，雖然房屋數(shù)量在不斷增加，但是家庭戶數(shù)也在成倍增長，這使得住房私有化率反而下降了，這說明我國住房需求還是不夠。

最后，從居民消費比重上來看，自2011年之后，一個重大改變是住房消費比重首次超過食品消費。就個體而言，按一個家庭來計算，食物開支占總消費數(shù)量的比重越來越小，而住房消費數(shù)量則正相反。目前歐洲、美國、日本、韓國等發(fā)達(dá)國家住房消費占家庭消費的20%—25%，相比之下，我國住房消費剛超過家庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間。國家發(fā)展速度越快，居民收入越多，其用于住房消費的占比就會越高。

基于此，任志強(qiáng)認(rèn)為我國樓市處于剛剛起步、正在發(fā)展的過程之中，說樓市走到拐點找不到任何依據(jù)。