投資回報(bào)率下降

全年僅有三宗整售交易

盡管過(guò)去幾年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率有所下降，但是由于租金的長(zhǎng)期的上漲態(tài)勢(shì)以及各零售商日益增長(zhǎng)的需求，許多投資者和發(fā)展商仍然對(duì)其趨之若鶩。但由于交易機(jī)會(huì)的有限，2011年僅有三宗交易完成。例如，嘉德亞洲(中國(guó))投資12.1億元收購(gòu)了冠城廣場(chǎng)的零售部分。除了購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有的或者在建的商場(chǎng)之外，直接購(gòu)地開(kāi)發(fā)似乎也成為了一些資金雄厚，且具有整合零售資源以及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商的選擇之一。譬如，香港置地集團(tuán)在王府井商圈購(gòu)置土地并計(jì)劃將其開(kāi)發(fā)成綜合性購(gòu)物中心，暫定名為王府井國(guó)際品牌中心。

明年新增供應(yīng)將超80萬(wàn)平米

預(yù)計(jì)將有8個(gè)購(gòu)物中心入市

據(jù)估計(jì)，2012年將會(huì)有八個(gè)中高端購(gòu)物中心入市。其中包括一些預(yù)租率已達(dá)到60%，但由于運(yùn)營(yíng)問(wèn)題而推遲至2012年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，以及數(shù)個(gè)由具有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的海外發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。因此，預(yù)計(jì)2012年北京中高端購(gòu)物中心場(chǎng)的新增供應(yīng)將達(dá)到822,000平方米。

市場(chǎng)觀察表明，更多的需求將來(lái)自國(guó)際百貨公司、高級(jí)定制、時(shí)裝、箱包以及美容保健等行業(yè)，其中不乏一些領(lǐng)先的零售品牌，如Macy's、Mitsukoshi、Michael Kors、Borbonese以及J Brand等。根據(jù)許多新商場(chǎng)已經(jīng)獲取的預(yù)租率，明年北京中高端購(gòu)物中心整體平均空置率應(yīng)在9%至12%的范圍徘徊(截至2012年年底)。

盡管2012年末市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)僅有較小幅度的同比增長(zhǎng)，然而，代理商為了爭(zhēng)取代理份額而形成日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及品牌商與代理商之間的博弈會(huì)某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年北京中高端購(gòu)物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上會(huì)有小幅增長(zhǎng)。鑒于市場(chǎng)上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，尤其系整售機(jī)會(huì)，將十分有限。

雖然面臨這樣的形勢(shì)，但業(yè)內(nèi)人士始終認(rèn)為，明年商鋪物業(yè)投資會(huì)有一定的交易量，但可預(yù)測(cè)的是，短期和中期的投資收益都在下降。