基于合理的業(yè)態(tài)配比，華潤五彩城的日均客流量在4萬人左右，“周末有五六萬人，節(jié)假日會(huì)更高”。“開業(yè)第一年，五彩城的租金收入達(dá)到1.38億元，實(shí)現(xiàn)銷售額6億多元。”蔣智生介紹。

“密云五彩城是繼北京五彩城之后北京大區(qū)操作的第二個(gè)五彩城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2016年開業(yè)。為什么會(huì)考慮在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上選擇密云?大家知道京沈高鐵已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)的議程，另外北京的四元橋到密云之間會(huì)有一條全程封閉的快速路，交通的因素勢必會(huì)為北京人口往密云區(qū)域輸送外擴(kuò)提供一個(gè)強(qiáng)勁的動(dòng)力。”曾燦霞稱，“在2017年之前，華潤置地的商業(yè)綜合體項(xiàng)目會(huì)達(dá)到40個(gè)，其中有近20個(gè)是五彩城系列。”

截至目前，華潤置地已經(jīng)開業(yè)的5個(gè)萬象城和1個(gè)五彩城，開業(yè)面積已達(dá)220萬平方米，合作商家超過1000個(gè)，品牌超過2500個(gè)，會(huì)員超過30萬人。

母公司的支持

華潤置地商業(yè)地產(chǎn)能夠快速發(fā)展，與母公司華潤集團(tuán)的大力支持密不可分。“華潤置地在打造兩條產(chǎn)品線的時(shí)候，我們比較核心的幾個(gè)能力，第一是央企的資源整合能力，在資本層面給了我們非常強(qiáng)的后盾。”曾燦霞介紹。

2012年11月底，華潤置地便斥資21億港元，收購華潤集團(tuán)一家控股公司股權(quán)，從而獲取南寧華潤中心大型商業(yè)項(xiàng)目55%股權(quán)，其中包括2012年9月開業(yè)的南寧萬象城。

自2005年開始，這已是華潤置地第9次獲注母公司資產(chǎn)，注入的資產(chǎn)總金額約400億港元，而華潤置地為此支付對價(jià)的現(xiàn)金部分近百億港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成，資產(chǎn)注入令華潤置地增加了超過2000萬平方米的土地儲(chǔ)備。

2007年底，華潤置地便斥資45億多元向母公司華潤集團(tuán)收購了大連、杭州和無錫三幅地塊，其中大連和杭州地塊均計(jì)劃發(fā)展萬象城項(xiàng)目，但后來計(jì)劃與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(即GIC)牽手合作開發(fā)的大連萬象城夭折。

這便是華潤集團(tuán)的孵化戰(zhàn)略，所謂孵化戰(zhàn)略就是先期由華潤集團(tuán)來購買和管理土地與項(xiàng)目，等到項(xiàng)目成熟時(shí)再按市場價(jià)格注入上市公司。

“雖然我們可能有一些溢價(jià)，但是畢竟省去了前期的巨額投入，商業(yè)項(xiàng)目等到快開業(yè)的時(shí)候注入，住宅項(xiàng)目等到快開盤產(chǎn)生銷售回款的時(shí)候注入。”蔣智生介紹，“而且我們也不需要全部支付現(xiàn)金，我們會(huì)采用定向增發(fā)、配股的方式。這兩年注入比較少了，因?yàn)槿A潤置地也很大了。”

2007年，華潤置地還耗資1.7億港元，收購了大股東華潤集團(tuán)的建筑和裝修業(yè)務(wù)。“這便是我們的第二大能力——產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到施工品質(zhì)，從外部交通組織到內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃，以及機(jī)電設(shè)備、空間尺度把握，我們內(nèi)部的研究和反思都到了非常細(xì)膩的程度。”曾燦霞稱。

雖然近兩年“孵化注入”減少，但是華潤置地仍與華潤集團(tuán)下的其他兄弟公司密切合作，甚至聯(lián)手拿地。“幾天前我們在門頭溝拿下的項(xiàng)目，便是和華潤信托聯(lián)合拿的地。”蔣智生介紹。

除與華潤信托、華潤旗下的基金開展“產(chǎn)融結(jié)合”之外，華潤置地還與華潤萬家以及華潤旗下的水泥企業(yè)開展“產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合”合作，“這是華潤集團(tuán)這兩年強(qiáng)推的協(xié)同作戰(zhàn)計(jì)劃”，蔣智生稱。華潤零售旗下的Olé精品超市也是萬象城和五彩城的優(yōu)先考慮目標(biāo)，總投資80億元、今年4月開業(yè)的鄭州萬象城便選擇了Olé超市。

但是商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大、投資回報(bào)期長的特點(diǎn)，也使得華潤置地牽手其他地產(chǎn)巨頭共同開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，杭州萬象城便是其與新鴻基分別持股60%和40%合作開發(fā)的典范，“主要是我們操盤，雖然在香港新鴻基也是商業(yè)地產(chǎn)的老大，但是在中國內(nèi)地還是以華潤為主，新鴻基也比較信任華潤，新鴻基就是投資。”蔣智生介紹。

最新的合作是1月14日，華潤置地與綠地各持50%股權(quán)共同開發(fā)綠地斥資60億元拿下的上海黃浦商業(yè)綜合體地塊。