發(fā)展現(xiàn)狀分析

（1）在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的作用日益顯現(xiàn) 

房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要分支在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用已經(jīng)日益顯現(xiàn)。從近幾年房地產(chǎn)營銷代理業(yè)的發(fā)展軌跡可以看出，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，需求大于供給，市場處于賣方市場，開發(fā)商基本忽視代理企業(yè)服務(wù)的專業(yè)度和對產(chǎn)品的價值增值效應。 

但是，隨著房地產(chǎn)市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化，買方在市場中逐步顯示出較大的話語權(quán)，推動了行業(yè)的專業(yè)化分工。房地產(chǎn)開發(fā)商為保持其核心競爭優(yōu)勢，逐漸專注于主業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分業(yè)務(wù)外包出去。 

（2）代理銷售比例呈逐漸增加趨勢 

從主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自銷和代理銷售比例也能夠充分反映出營銷代理企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例。不過，有些規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)，因其發(fā)展之初就創(chuàng)立了自己的銷售隊伍，并在市場磨練中不斷成長，所以這些企業(yè)一直以來延續(xù)了樓盤自銷為主的經(jīng)營模式，如綠地集團、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中海發(fā)展、萬通地產(chǎn)。但是這些奇特的代理比例也呈現(xiàn)緩慢增加的趨勢，對營銷代理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)水平的認可度逐步提高。 

（3）發(fā)展模式日趨多元化 

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行開發(fā)、自主設(shè)計、自行銷售、自營管理。不過，行業(yè)分工的深化是市場經(jīng)濟不斷發(fā)展成熟的必然結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十余年的長足發(fā)展，營銷代理業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的分工中越來越細化，由銷售環(huán)節(jié)向上端拓展到調(diào)研、設(shè)計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。有些規(guī)模較大、實力雄厚的企業(yè)隨著各個部門職能的不斷擴展，部門獨立出去成立了子公司或者分公司，從而形成集團公司。 

（4）受到資本市場的支持 

2004年以來，以合富輝煌、富陽、易居中國為代表的優(yōu)秀代理企業(yè)迅速擴張并先后登陸資本市場，這些企業(yè)在資本市場獲得融資之后便開始了規(guī)?；瘮U張之路。 

以易居中國為例，在資本的支持下迅速實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)40多個城市的戰(zhàn)略布局，并以營銷代理為核心實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的縱向和橫向滲透延伸，企業(yè)代理服務(wù)的專業(yè)度和市場認可度大幅提高。這些企業(yè)成功上市之后的持續(xù)快速成長，充分證明了資本市場對營銷代理企業(yè)的巨大促進作用。 受中國對房地產(chǎn)調(diào)控等一系列因素使得品牌代理企業(yè)減緩了上市步伐。不過，在資本市場大發(fā)展的今天，以"輕資產(chǎn)"為主要特征的營銷代理企業(yè)正逐漸受到資本市場的青睞。代理企業(yè)要能夠始終保持清晰的認識，在充分利用資本促發(fā)展的同時及時調(diào)整發(fā)展的節(jié)奏，強化和重整企業(yè)的核心競爭能力。

（5）市場競爭力度進一步提高 

由于我國營銷代理行業(yè)進入門檻比較低，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，大大小小的代理公司如雨后春筍般生長在市場的各個地方。隨著房地產(chǎn)市場日漸低迷，開發(fā)商對代理企業(yè)的專業(yè)水平要求越來越高，導致眾多企業(yè)為了爭奪業(yè)務(wù)，不惜采取各種競爭手段，其中不乏惡性競爭，房地產(chǎn)代理行業(yè)的競爭日趨白熱化。 

2017年，三家5000億銷售規(guī)模房企悄然誕生，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，中小房企的生存空間越來越狹窄；在房地產(chǎn)長效機制的指揮棒下，房地產(chǎn)企業(yè)都在探索轉(zhuǎn)型之道，運營能力成為決勝未來的核心競爭力。在變革時期，優(yōu)秀的策劃代理企業(yè)審時度勢，創(chuàng)新謀變。它們加碼技術(shù)促進服務(wù)升級，深度融合"互聯(lián)網(wǎng) "鞏固核心競爭力；聚焦存量市場藍海，資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)初見成效，并且以更加開放共享的姿態(tài)整合多方資源塑造新的行業(yè)生態(tài)。

在全球金融危機的背景下，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整也一定程度上加速了行業(yè)"洗牌"，推動行業(yè)集中度的進一步提高。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)理論和實證研究的結(jié)論，當四廠商集中度小于40%時，行業(yè)呈現(xiàn)壟斷競爭市場的態(tài)勢，反映出房地產(chǎn)營銷代理行業(yè)仍處于高度競爭性市場中。因此，服務(wù)的專業(yè)化水平、企業(yè)的品牌美譽度等非價格競爭手段對各營銷代理企業(yè)顯得非常重要，成為這類企業(yè)核心競爭優(yōu)勢的重要組成部分。 

2012-2017年，房地產(chǎn)代理銷售額TOP10的市場占有率整體而言有所增長，近幾年僅2016年出現(xiàn)負增長，2017年實現(xiàn)回升，2017年的市場占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個百分點。這主要是由于一方面部分房地產(chǎn)代理企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模化，其高度的專業(yè)水平和豐富的客戶資源在市場較為低迷的背景下更受開發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)緊跟市場動向，創(chuàng)新營銷模式，尤其是加強移動互聯(lián)網(wǎng)應用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。

發(fā)展趨勢分析

從目前情況看，策劃代理行業(yè)發(fā)展趨勢表現(xiàn)在以下幾個方面：