地塊絕大多數(shù)都是底價(jià)成交

 2019年上半年威海商住土地供應(yīng)163萬(wàn)平方米，同比上升63%；土地成交量108萬(wàn)平方米，同比上升6%。2019上半年威海成交地塊絕大多數(shù)都是底價(jià)成交，與2018年那種高溢價(jià)、地王屢出的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。此外，出讓土地最多是南海新區(qū)、榮成。環(huán)翠區(qū)土地供應(yīng)量也較多，但主要是萬(wàn)達(dá)地塊和溫泉鎮(zhèn)、羊亭鎮(zhèn)的兩個(gè)棚改項(xiàng)目。 

圖表1：2016-2019年威海市商住辦土地市場(chǎng)供求走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）

 樓市需求大幅下降

 2019威海上半年樓市銷售曲線走勢(shì)與往年相同，但各月銷售量皆處于2013以來(lái)的最低位，與之相對(duì)照的是市場(chǎng)供應(yīng)量卻在加大，供大于求非常明顯。此外，雖然銷量大降，但房?jī)r(jià)依然維持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大的波動(dòng)。

 2019年6月份威海網(wǎng)上銷售套數(shù)：1588套（比5月份下降11%），網(wǎng)上銷售面積：161079㎡（比5月份下降3%）；其中住宅銷售套數(shù)：1219套（比五月份下降3%），住宅銷售面積：137088㎡（比五月份下降7%）。 

圖表2：2014-2019年威海市住宅成交套數(shù)走勢(shì)（單位：套） 

圖表3：2018-2019年威海市住宅銷售套數(shù)對(duì)比（單位：套） 

2017至2018上半年年住宅市場(chǎng)“提前消費(fèi)”，透支了2019的購(gòu)房需求，2019至今，住宅銷售情況走勢(shì)曲線跟往年相同，經(jīng)歷了春節(jié)季的低谷，現(xiàn)在已漸漸進(jìn)入傳統(tǒng)旅游銷售旺季，只是各月的銷售數(shù)據(jù)跟2013年以來(lái)都有大幅下降。

 圖表4：2018-2019年威海市住宅銷售面積對(duì)比（單位：平方米）   

房?jī)r(jià)持續(xù)提升且維持穩(wěn)定 

2019年上半年威海樓市年均價(jià)為9874元/m2，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。與2017年相比，2018年威海房?jī)r(jià)上漲11%，上半年漲勢(shì)迅猛，6月均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)為10708元/m2，其次是10月，平均房?jī)r(jià)為10660元/m2。 

圖表5：2011-2018年威海市商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)情況（單位：元/平方米） 

威海本地?fù)Q房率高峰期已過(guò)

威海人均房屋擁有量已經(jīng)突破國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)泡沫最高警戒標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均1套房，但是考慮中國(guó)房地產(chǎn)收入比較高，加上是三四線城市，一般認(rèn)為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經(jīng)超過(guò)1套房，行業(yè)處在高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行階段。

 圖表6：2015-2018年威海市人均房屋擁有（單位：套）