“以房養(yǎng)老”開閘養(yǎng)老地產(chǎn)長期受益

2014年6月23日，保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，明確從7月1日起至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢將開展以房養(yǎng)老試點。

老年人反向抵押養(yǎng)老保險最早起源于荷蘭，而運作最為完善、最具代表性的是美國，目前已成為國外以房養(yǎng)老最為成功的模式。我國開展老年人住房抵押養(yǎng)老保險，有利于豐富養(yǎng)老保障方式，增加老年人的養(yǎng)老選擇，是對我國養(yǎng)老體系的補充和完善。

一、我國主要養(yǎng)老模式分析

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》顯示，目前我國主要養(yǎng)老模式分為四種，有傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式、機構(gòu)養(yǎng)老模式、社區(qū)養(yǎng)老模式和反向抵押貸款養(yǎng)老模式。

1、傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式分析

居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服務(wù)和提供就業(yè)機會等服務(wù)；對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務(wù)勞動、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務(wù)。對居家養(yǎng)老的失能老年人給予專項補貼，鼓勵他們配置各種必需的康復(fù)輔具，提高生活自理能力和生活質(zhì)量。

2、機構(gòu)養(yǎng)老模式分析

機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點包括老年養(yǎng)護機構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機構(gòu)。老年養(yǎng)護機構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點實現(xiàn)以下功能：

圖表1：老年養(yǎng)護機構(gòu)重點實現(xiàn)的功能

3、社區(qū)養(yǎng)老模式分析

社區(qū)養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務(wù)。

圖表2：城市和農(nóng)村社區(qū)養(yǎng)老各自發(fā)展特點

4、反向抵押貸款養(yǎng)老模式

在人口急劇老齡化、傳統(tǒng)養(yǎng)老資源弱化和社會養(yǎng)老體系不健全的背景下，借鑒國外的經(jīng)驗，中國也開始了以反向抵押貸款為代表的以房養(yǎng)老的探索。迄今為止，以下兩起實踐引起了較大關(guān)注。

圖表3：國內(nèi)引起較大關(guān)注的兩種反向抵押貸款模式

以上實踐，先后都因種種原因難產(chǎn)或被擱淺。從更大范圍看，盡管從2006年起，由于住房反向抵押貸款拓寬了老年“有房一族”的養(yǎng)老路徑，一直受到我國理論界和實踐部門的高度關(guān)注，但直至最近的（2011年9月）全國政協(xié)的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會，金融保險機構(gòu)仍沒有提出具有可操作性的反向抵押貸款養(yǎng)老產(chǎn)品，有關(guān)“以房養(yǎng)老”提案也因無相應(yīng)法律保障而難以成立。這表明，反向抵押貸款這種在國外獲得成功的養(yǎng)老辦法在中國遭遇了“水土不服”的困局。

二、反向抵押貸款養(yǎng)老模式存在的問題

隨著我國老齡化的加劇，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為社會發(fā)展的一大難題，此次推出的“以房養(yǎng)老”能夠解決一部分養(yǎng)老問題，但隨之也存在一些難題。

1、保險企業(yè)如果規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險

進入2014年，國內(nèi)房價不再堅挺，眾多城市出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象，唱衰三四線房地產(chǎn)的聲音越來越響亮。因此對于保險企業(yè)而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的中長期走勢以及人均預(yù)期壽命的難以預(yù)測都將成為反向抵押貸款中的難點。相比于正按揭，倒按揭的風(fēng)險大大增加。

2、產(chǎn)權(quán)到期的老人怎么應(yīng)對

中國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都是70年，如果產(chǎn)權(quán)到期老人還沒有故去，或者保險公司剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司與老人以及其子女的經(jīng)濟糾紛如何處理等，目前均未有明確完善的法律體系。因此，在房產(chǎn)的估價上，保險公司也會傾向于壓低價格，從而導(dǎo)致很多老人放棄以房養(yǎng)老。

相信隨著試點工作的進行，這些問題都會在實踐中得到改進和完善。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

對于“以房養(yǎng)老”政策的落地實施，無疑將會為壽險公司的發(fā)展提供巨大的機會。但同時養(yǎng)老概念作為一個長期題材，同時又具有廣大市場支撐，有望長期走強，未來養(yǎng)老地產(chǎn)必將是其中受益的一大領(lǐng)域。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營較好的主要有親和源老年公寓、北京東方太陽城、萬科幸福匯和泰康養(yǎng)老社區(qū)等。

根據(jù)中國人口統(tǒng)計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時代最遲在這個時期一定會到來。