城市綜合體集住宅、寫字樓、商業(yè)、會展、公寓、酒店等各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)于一體，因此可以通過整個房地產(chǎn)開發(fā)投資在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重來體現(xiàn)出城市綜合體行業(yè)的重要性。城市綜合體作為一種功能齊全的產(chǎn)品，在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位也逐步提升。

城市綜合體建設(shè)規(guī)模較大，功能齊全，可吸納眾多知名商業(yè)企業(yè)加盟，提升影響力后，后期經(jīng)營可以聚集更多的人氣與客流量。在此過程中，城市綜合體同時也為社會提供了大量的就業(yè)機會，并有高額度的納稅貢獻。以寧波萬達廣場為例，其為寧波市提供了近萬個就業(yè)機會，每年的納稅貢獻超過億元。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國城市綜合體行業(yè)發(fā)展前景與投資價值預(yù)測分析報告》分析認為，城市綜合體是拉動區(qū)域經(jīng)濟和城市經(jīng)濟的引擎。首先，不管后期經(jīng)營如何，城市綜合體項目的施工建設(shè)就能拉動當(dāng)?shù)氐腉DP增長，提供就業(yè)崗位；其次，城市綜合體的建成可以促進城市商業(yè)重心迅速轉(zhuǎn)移，極大地便利市民生活的同時，后期經(jīng)營還為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展注入新的活力。因此，政府部門對城市綜合體的引入擁有較大的熱情，會對城市綜合體開發(fā)商在土地、稅收及融資上都會給予一定的優(yōu)惠和支持。

城市綜合體的發(fā)展特性主要基于城市綜合體的技術(shù)密集性和資金密集性，這兩項特性是城市綜合體行業(yè)的進入壁壘和發(fā)展壁壘。首先，城市綜合體的建筑設(shè)計上要求建筑風(fēng)格統(tǒng)一、內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)一致，將不同功能的物業(yè)形態(tài)融合一體，內(nèi)部建筑風(fēng)格統(tǒng)一，在平面、立面和空間均要表現(xiàn)為連續(xù)性和統(tǒng)一性，這些都對城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計上有很高的要求。其次，城市綜合體的融資創(chuàng)新需要具有一定的策略技巧。城市綜合體的投資規(guī)模較大，對開發(fā)商形成較大的資金壓力，如何創(chuàng)新融資渠道，保證資金鏈的流暢是每個開發(fā)商需要面對的議題，因此開發(fā)商的融資渠道策略具有較高的技術(shù)性。最后，城市綜合體的后期經(jīng)營管理具有一定的技術(shù)性。實踐證明，在我國開發(fā)完成后選擇全部出售門店及物業(yè)的“全部出售”模式是行不通的；而在部分出售、部分持有出租的模式下，城市綜合體的經(jīng)營則需要高度專業(yè)化的管理團隊，以能夠保證城市綜合體后期資金的持續(xù)性長期性的回收。

由城市綜合體的功能強大、體量巨大，因此在投資規(guī)模上也具有資金密集型性。以大連集團萬達廣場為例，其體量一般都在40萬平方米以上，投資規(guī)模包括拿地成本及建設(shè)成本就高達幾十億元。由于城市綜合體的資金密集性，所以融資渠道是每家城市綜合體開發(fā)企業(yè)的重中之重。由于行業(yè)的資金密集性和技術(shù)密集性，使得城市綜合體行業(yè)的進入較為困難，對已有企業(yè)的大規(guī)模發(fā)展造成阻礙，該行業(yè)尚未出現(xiàn)壟斷趨勢，各參與者的激烈競爭有利于行業(yè)的發(fā)展。

在城市綜合體的開發(fā)企業(yè)中，大概可以分為三類：以做商業(yè)地產(chǎn)到城市綜合體起家；從住宅地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)；其他領(lǐng)域如金融、制造、服務(wù)行業(yè)等領(lǐng)域的企業(yè)。1）從規(guī)模和實力上來說，以做商業(yè)地產(chǎn)出身的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)著城市綜合體行業(yè)的主導(dǎo)地位，如大連萬達、華潤置地、中糧置業(yè)、恒隆地產(chǎn)、凱德置地、深國投商置等企業(yè)，位居第一集團。2）從住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)過來的房地產(chǎn)開發(fā)商則由于規(guī)避住宅市場調(diào)控風(fēng)險而進入，其城市綜合體的規(guī)模尚未形成，由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗有所欠缺，產(chǎn)品實力稍遜于第一集團，不過其進入會導(dǎo)致城市綜合體行業(yè)的競爭加劇。因此，這些開發(fā)企業(yè)位居第二集團。3）其他非房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)為了分享城市綜合體帶來的巨大經(jīng)濟效益，或是出于品牌戰(zhàn)略需要進入城市綜合體開發(fā)行業(yè)，如雨潤集團、哇哈哈集團。這些企業(yè)之前尚未涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域或經(jīng)驗較少，房地產(chǎn)是主營業(yè)務(wù)，因此位居第三集團。

我國城市綜合體開發(fā)企業(yè)分布

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理